Løvbjerg Ejendomsinvest A/S

Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold
Selskabet har i 2023 fortsat arbejdet med opførelsen af en ny investeringsejendom i Odder. Ejendommen vil, når den står endelig færdig i 2024 indeholde 46 boliglejemål, 4 erhvervslejemål samt et parkeringshus med plads til 46 biler. Boligudlejningen er opstartet i 2023 og der forventes fuld udlejning af boliglejemålene i 1. halvår 2024.


Årets resultat før værdireguleringer og skat udgør et overskud på tkr. 27.523 mod et overskud på tkr. 29.032 i 2022, hvilket var i overensstemmelse med forventninger. Reduktionen i resultatet før værdireguleringer skal ses som en konsekvens af, at stigningen i de finansielle omkostninger oversteg væksten i nettoomsætningen.


I 2023 er selskabets investeringsejendomme værdireguleret på baggrund af vurderinger foretaget af Colliers, Aarhus. Selskabets investeringsejendomme er i årsrapporten indregnet til de værdier, der kan opgøres på baggrund af de afkastkrav, der opleves i markedet ultimo 2023. Det er ikke alle ejendommene, der blev eksternt vurderet i 2023, men trenden fra de vurderede ejendomme, er videreført til den resterende del af ejendomsporteføljen.


De omtalte eksterne vurderinger af selskabets investeringsejendomme er efterfølgende, med udgangspunkt i selskabets sædvanlige regnskabspraksis for værdiansættelsen af investeringsejendomme, omregnet til regnskabsaktuelle afkastsatser.


Den samlede værdi af selskabets investeringsejendomme er på tkr. 821.380, og indregningen har resulteret en negativ værdiregulering af investeringsejendommene over resultatopgørelsen på tkr. 60.743 før skat.


Årets resultat udgør et underskud på tkr. 25.921 efter skat mod et overskud på tkr. 57.534 i 2022.


Resultatet efter skat er i 2023 påvirket negativt med tkr. 47.380 som følge af førnævnte værdiregulering af selskabets investeringsejendomme. Nedskrivningen vurderes at være et resultat af en generel reduktion i antallet af handler i markedet, bl.a. som følge af et volatilt rentemarked i regnskabsåret 2023. Det var primo 2023 ikke forventningen, at der skulle foretages negative værdireguleringer af selskabets investeringsejendomme i 2023.


Årets resultat efter skat blev væsentligt lavere end forventet, hvilket ikke anses som tilfredsstillende. Dog levede selskabets ejendomsdrift før værdireguleringerne op til forventningerne, hvilket isoleret set anses som tilfredsstillende.


Ledelsen anser udviklingen i likviditeten på tkr. -11.100 som tilfredsstillende. Den planlagte reduktion i selskabets likvide beredskab kan reelt henføres til den igangværende opførelse af investeringsejendommen i Odder.


Egenkapitalen pr. 31. december 2023, på tkr. 315.304, udgør 32,6 % af balancesummen. Ultimo 2022 var soliditeten opgjort til 34,9 %.


Hvis markedets afkastkrav ændrer sig, vil det berøre ejendommene forskelligt, afhængigt af type, beliggenhed, kontraktforhold mv. Det er vurderingen, at selskabets ejendomme har sådanne beliggenheder mv., at mindre ændringer i markedets generelle afkastkrav ikke vil påvirke værdiansættelsen væsentligt.


Ved værdiansættelsen pr. 31. december 2023 er der gennemsnitligt anvendt et afkastkrav på 5,29 %. Det gennemsnitlige afkastkrav dækker over et gennemsnit på 4,01 % for boligejendomme og 7,67 % for erhvervs- og blandede ejendomme. Pr. 31. december 2022 kunne de gennemsnitlige afkastkrav for boligejendommene og erhvervs- og blandede ejendommene opgøres til henholdsvis 3,72 % og 7,14 %.


Til illustration af hvilken effekt ændringer i afkastsatsen vil have for årsrapporten er efterfølgende tabel medtaget. Tabellens basis er afkastprocent og værdi ultimo regnskabsåret 2023.


Tabellen viser effekten på investeringsejendommenes værdi, balancesum, egenkapital og soliditet ved ændringer i afkastprocenten i intervaller på 0,25 procentpoint. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,25 procentpoint, vil investeringsejendommenes dagsværdi falde med tkr. 36.888. Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,25 procentpoint medføre en stigning i dagsværdien af investeringsejendommene på tkr. 39.687.