Atp Real Estate Partners I K/S

LedelsesberetningHøjdepunkter for året• Årets resultat blev -64 mio. kr. svarende til et afkast på -11pct.• Afkastet kan primært forklares med væsentlige negativeværdireguleringer som følge af stigende afkastkrav i allesegmenter grundet et generelt stigende renteniveau.• I årets løb har investorerne indskudt 0 kr. De samlede ind-skud fra investorerne udgør 7.075 mio. kr., svarende til 94pct. af det samlede investeringstilsagn.• Selskabet tilbagebetalte i løbet af året 101 mio. kr. til inve-storerne, der hovedsageligt kan forklares med at selskabetdelvist har indfriet ejerandele i den amerikanske ejendoms-fond UBS Trumbull. Herefter er der i alt udloddet 8.246 mio.kr., hvilket svarer til 117 pct. af de foretagne indskud.

MarkedsudviklingI slutningen af 2022 begyndte man at kunne spore effekten afdet generelt stigende renteniveau i ejendomsværdierne. Afkast-kravene begyndte så småt at stige. I 2023 har de fortsatte geo-politiske spændinger, den høje inflation og de deraf stigende ren-ter sammen med attraktive investeringsalternativer medført tætpå stilstand for transaktioner på ejendomsmarkedet, da denstore usikkerhed i finansmarkederne får køberne til at være eks-tra forsigtige.De forholdsvist store rentebevægelser og lav transaktionsaktivi-tet i ejendomsmarkedet giver stor uforudsigelighed i ejendoms-markedet, hvilket skaber et opadgående tryk på investorernesafkastkrav og et nedadgående tryk på værdierne på tværs afgeografi og segmenter.I USA er der yderligere fortsat pres på kontormarkedet, hvor ef-tervirkningerne af Covid19 stadig præger måden at arbejde på,hvor det har vist sig sværere at få alle folk tilbage på kontorerne,hvilket man ikke i lige så høj grad oplever i Europa.InvesteringsaktivitetDen grundlæggende investeringsfilosofi har været at opbyggeen diversificeret portefølje af ejendomsfonde, der hver især vur-deres at have de bedste kvaliteter inden for den konkrete inve-steringsstrategi.Porteføljen i ATP REP I har været sammensat af 15 ejendoms-fonde med forskellige strategier, der kun i mindre omfang haroverlappende investeringsfokus. Diversifikation er geografisksket mellem Europa og USA. Investeringerne er spredt på for-skellige ejendomssegmenter inden for kontor, detailhandel, in-dustri/logistik og boliger. 12 fonde er helt afviklet, 2 fonde harsolgt alle ejendomme og er under likvidation og 1 af de reste-rende fonde har fortsat ejendomme på balancen (UBS Trumbull,som er open-end fond).Det har desuden været strategien at diversificere investerin-gerne via et antal ejendomsfonde med forskellig risikoprofil. Deforskellige risikoprofiler betyder, at ATP REP I er investeret ifonde med lav risiko (core), værdiskabende fonde med moderatrisiko (value added) og endelig opportunistiske fonde som demest risikofyldte investeringer. Core fonde er karakteriseret ved,at ejendommene frembringer en stabil pengestrøm fra lejekon-trakter med lang varighed og begrænset udlejningsrisiko. Valueadded fonde tilfører værdi til ejendommene ved at stabilisere ogoptimere ejendommenes pengestrømme. Opportunistiske ejen-domsfondes formål er ofte at identificere ejendomme eller ejen-domsprojekter med større risiko - eksempelvis udviklingsrisiko -og værdiskabelsen er ofte også baseret på anvendelsen af be-tydelig fremmedfinansiering.ATP REP I har siden stiftelsen i 2006 afgivet investeringstilsagntil 15 ejendomsfonde, hvorefter det samlede investeringstilsagnudgjorde 7.273 mio. kr. Heraf har selskabet siden stiftelsen ind-skudt 6.658 mio. kr. eller 91,5 pct. Selskabets investeringsperi-ode udløb i december måned 2010.Selskabets investeringstilsagn er afgivet i EUR, USD og SEK.I takt med at fondene realiserer deres investeringer gennem fra-salg af ejendomme eller foretager refinansieringer returneres ka-pitalen til ATP REP I, som efterfølgende udlodder overskydendelikviditet til sine investorer efter en aftalt udlodningsrækkefølge.Figuren nedenfor viser udviklingen i nøgletal.Figuren nedenfor med likviditetsmæssig J-kurve illustrerer nettobetalingsstrømme over tid beregnet som ATP REP I’s udlodnin-ger til investorerne fratrukket ATP REP I’s kapitaltræk fra inve-storerne. J-kurven viser oftest en netto negativ pengestrøm i deførste år af en fonds levetid, indtil udlodningerne til investorernebegynder at overstige kapitaltrækkene.Der er kun fortsat reel aktivitet i UBS Trumbull, hvor derfortsat arbejdes på at nedbringe eksponeringen. Det forventes, at derkommer yderligere udlodninger på denne fond, og kun i megetbegrænset omfang kapitaltræk.InvestorerneInvestorerne i selskabet består af kommanditisten og komple-mentaren. Kommanditisten er ATP og komplementaren er ATPReal Estate GP ApS. Investorerne har i alt stillet en investerings-ramme på 7.500 mio. kr. til rådighed. Heraf udgør komplemen-tarens andel 1,5 mio. kr. Komplementaren er 100 pct. ejet afATP.RegnskabstalÅrets resultatÅrets resultat udgør et overskud på -64 mio. kr., som svarer til etafkast på -11 pct.Administrationsomkostninger i forbindelse med selskabets inve-steringsvirksomhed udgør samlet 0,7 mio. kr. Administrations-omkostninger udgør primært managementhonorar til ATP Ejen-domme A/S.Udenlandsk skat vedrører investorernes skattebetalinger i delande, hvor der indeholdes bl.a. udbytteskatter. ATP REP I erikke selvstændigt skattepligtig, men foretager skattebetalingernepå vegne af investorerne.Managementhonorarer til ejendomsfondenes udbydere og admi-nistratorer afholdes som hovedregel af fondene selv og betalessåledes indirekte af fondenes investorer via modregning i fonde-nes afkast. Management fees til administration af ejendomsfon-dene udgør typisk 40-75 basispunkter årligt beregnet af egenka-pitalen i den enkelte fond.BalancenSelskabets balance er opbygget i takt med, at porteføljen affonde er udbygget. Aktiverne udgør ultimo året 407 mio. kr. oger i løbet af 2023 faldet med 165 mio. kr. som følge af fondenesrealisationer, tilbagebetaling til selskabet og indløsning af ejer-andele i de amerikanske fonde samt urealiserede nedskrivningeri fondene.Størstedelen af balancen er kapitalandele i ejendomsfonde ogsammensættes af kapitalandele som klassificeres som associe-rede virksomheder og andre værdipapirer og kapitalandele.Øvrige balanceposter omfatter bl.a. markedsværdien af finan-sielle kontrakter, som er indgået med henblik på at reducere sel-skabets valutarisiko. Disse kontrakter indgås med ATP sommodpart og markedsværdien medtages som ententilgodehavende eller gæld.Selskabets finansiering sker altovervejende som egenkapital viaindskud fra kommanditist og komplementar.