Atp Real Estate Partners I K/S

annonce

Flere nøgletal og analyser?

Med en Bisbase Premium konto får du flere nøgletal for både virksomheder, koncerner og brancher samt adgang til eksklusive brancher indeholdende virksomheder nøje sammensat af eksperter. Og vil du lave dine egne analyser kan du også det! Det tager få minutter at få adgang - og det behøver ikke at koste dig noget!

Få adgang nu Læs mere

Rang Årets resultat

Rang i branche

7.501/7.530

"Bund 10%"

Rang i Danmark

351.325/352.298

"Bund 10%"

Direktion top 3

Martin Vang Hansen 8

Direktør

Bestyrelse top 3

Mikkel Svenstrup 12	Bestyrelsesformand
Jørgen Høholt 10	Bestyrelsesmedlem
Pernille Henriette Vastrup 11	Bestyrelsesmedlem

Legale ejere top 3

90-99.99%

Arbejdsmarkedets Tillægspension

Tegningsregler

Virksomheden tegnes af (I) Et medlem af bestyrelsen og et medlem af direktionen i forening, (II) to medlemmer af bestyrelsen i forening, eller (III) et medlem af bestyrelsen sammen med komplementaren.

Stamoplysninger baseret på CVR

Navn	Atp Real Estate Partners I K/S
CVR	29842124
Adresse	Hammerichsgade 14, 2, c/o ATP-Ejendomme A/S, 1611 København V
Branche	Investeringsselskaber [643030]
Etableret	25-08-2006 (18 år)
Første regnskabsperiode	25-08-2006 til 31-12-2006
Virksomhedsform	Kommanditselskab
Antal ansatte	-
Reklamebeskyttelse	Nej
Revisor	Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab siden 14-11-2011
Regnskabsperiode	01-01 til 31-12
Vedtægter seneste	25-08-2006

Medlem af brancherne

Investeringsselskaber
NACE6 indeholdende 8.115 virk.
Investeringsforeninger, investeringsselskaber o.l.
NACE3 indeholdende 8.739 virk.
Pengeinstitut- og finansieringsvirksomhed undtagen forsikring og
NACE2 indeholdende 150.861 virk.
Pengeinstitut- og finansvirksomhed, forsikring
NACE1 indeholdende 153.891 virk.

Formål

Virksomhedens formål er. (I) At investere i ejerandele i ejendomsfondsenheder i Danmark og i udlandet, (II) at yde lån, herunder konvertible lån, til sådanne ejendomsfondsenheder, samt (III) al virksomhed som er beslægtet hermed.

Regnskab

	2023	2022	2021
Valuta/enhed	000' DKK	000' DKK	000' DKK
Omsætning	- -	- -	- -
Bruttofortjeneste	- -	- -	- -
Årets resultat	-63.844 -	93.109 -33%	137.965 -
Egenkapital	406.633 -29%	571.570 -50%	1.138.532 -12%
Balance	406.712 -29%	571.585 -51%	1.171.117 -10%

Ledelsesberetning sammendrag

Ledelsesberetning

Højdepunkter for året

• Årets resultat blev -64 mio. kr. svarende til et afkast på -11

pct.

• Afkastet kan primært forklares med væsentlige negative

værdireguleringer som følge af stigende afkastkrav i alle

segmenter grundet et generelt stigende renteniveau.

• I årets løb har investorerne indskudt 0 kr. De samlede ind-

skud fra investorerne udgør 7.075 mio. kr., svarende til 94

pct. af det samlede investeringstilsagn.

• Selskabet tilbagebetalte i løbet af året 101 mio. kr. til inve-

storerne, der hovedsageligt kan forklares med at selskabet

delvist har indfriet ejerandele i den amerikanske ejendoms-

fond UBS Trumbull. Herefter er der i alt udloddet 8.246 mio.

kr., hvilket svarer til 117 pct. af de foretagne indskud.

Beskrivelse af virksomhedens væsentligste aktiviteter

Hovedaktivitet

ATP REP I’s formål er at identificere og investere i unoterede

ejendomsfonde og joint ventures i Europa og USA. Selskabet

kan også yde lån til sådanne ejendomsfonde. Målet har været at

opbygge en diversificeret portefølje af unoterede ejendomsinve-

steringer, som genererer løbende driftsindtægter fra udlejning af

ejendomme og kapitalgevinster ved realisation af ejendomme.

Investering via en fond-af-fonde som ATP REP I er meget lang-

sigtet. ATP REP I har afgivet investeringstilsagn til fonde over en

periode på 4 år fra 2006 til 2010. Fra tidspunktet for modtagelse

af et investeringstilsagn har en såkaldt closed ended fond typisk

en periode på 3-5 år til at finde egnede investeringsejendomme.

Ejendommene forventes afhændet efter 3-7 års ejerskab. Open

ended fonde derimod har ikke nogen defineret ejerskabsperiode.

Exit fra disse fonde sker enten ved, at investor anmoder om at

blive indløst eller ved at handle ejerandele i en privat aftale. Tids-

rummet fra ATP REP I’s etablering indtil afviklingen af den sidste

investering forventes at strække sig over 10-12 år. ATP REP I er

med sine knapt 17 år ude over denne periode, og mange af fon-

dene har realiseret ejendomme og forventes at være fuld afvik-

lede om få år.

Under hensyntagen til den fastlagte investeringsstrategi var det

selskabets oprindelige målsætning at opnå et afkast (IRR) på

ikke under 10 pct. p.a. over en tidshorisont på 12 år. Tidligere

års økonomiske udvikling (perioden 2008-2011) har haft betyde-

lig indflydelse på porteføljens udvikling, og afkastmålet vurderes

derfor ikke realistisk at opnå.

Alle investeringsbeslutninger og den tilhørende administration

varetages af ATP Ejendomme A/S, som modtager et manage-

menthonorar herfor.

Beskrivelse af usikkerhed ved indregning eller måling

Usikkerhed ved indregning og måling

Investeringerne foretages i unoterede ejendomsfonde. Der knyt-

ter sig derfor en særlig risiko til indregning og måling af dags-

værdien af de enkelte investeringer.

Måling af dagsværdierne baseres primært på ejendomsfonde-

nes egne dagsværdiansættelser. Målingen sker gennem anven-

delse af en værdiansættelsesmodel, der opgør markedsværdien

af egenkapitalen, hvor markedsværdien af de underliggende

ejendomme løbende afspejles. Markedsværdien af ejendom-

mene fastsættes oftest på basis af vurderinger fra eksterne

mæglere og valuarer. Herudover foretager fondenes managere

løbende en intern værdiansættelse baseret på ændringer i mar-

kedsforholdene, hvilket typisk udtrykkes i justering af afkastkra-

vet. Andre faktorer såsom stabiliteten af ejendommenes penge-

strømme, markedslejeniveau, beliggenhed og lejernes bonitet

indgår også i værdifastsættelsen.

Gennem en løbende overvågning af den økonomiske udvikling i

de underliggende porteføljeinvesteringer tager ATP REP I aktiv

stilling til værdien af investeringerne.

Beskrivelse af udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold

Markedsudvikling

I slutningen af 2022 begyndte man at kunne spore effekten af

det generelt stigende renteniveau i ejendomsværdierne. Afkast-

kravene begyndte så småt at stige. I 2023 har de fortsatte geo-

politiske spændinger, den høje inflation og de deraf stigende ren-

ter sammen med attraktive investeringsalternativer medført tæt

på stilstand for transaktioner på ejendomsmarkedet, da den

store usikkerhed i finansmarkederne får køberne til at være eks-

tra forsigtige.

De forholdsvist store rentebevægelser og lav transaktionsaktivi-

tet i ejendomsmarkedet giver stor uforudsigelighed i ejendoms-

markedet, hvilket skaber et opadgående tryk på investorernes

afkastkrav og et nedadgående tryk på værdierne på tværs af

geografi og segmenter.

I USA er der yderligere fortsat pres på kontormarkedet, hvor ef-

tervirkningerne af Covid19 stadig præger måden at arbejde på,

hvor det har vist sig sværere at få alle folk tilbage på kontorerne,

hvilket man ikke i lige så høj grad oplever i Europa.

Investeringsaktivitet

Den grundlæggende investeringsfilosofi har været at opbygge

en diversificeret portefølje af ejendomsfonde, der hver især vur-

deres at have de bedste kvaliteter inden for den konkrete inve-

steringsstrategi.

Porteføljen i ATP REP I har været sammensat af 15 ejendoms-

fonde med forskellige strategier, der kun i mindre omfang har

overlappende investeringsfokus. Diversifikation er geografisk

sket mellem Europa og USA. Investeringerne er spredt på for-

skellige ejendomssegmenter inden for kontor, detailhandel, in-

dustri/logistik og boliger. 12 fonde er helt afviklet, 2 fonde har

solgt alle ejendomme og er under likvidation og 1 af de reste-

rende fonde har fortsat ejendomme på balancen (UBS Trumbull,

som er open-end fond).

Det har desuden været strategien at diversificere investerin-

gerne via et antal ejendomsfonde med forskellig risikoprofil. De

forskellige risikoprofiler betyder, at ATP REP I er investeret i

fonde med lav risiko (core), værdiskabende fonde med moderat

risiko (value added) og endelig opportunistiske fonde som de

mest risikofyldte investeringer. Core fonde er karakteriseret ved,

at ejendommene frembringer en stabil pengestrøm fra lejekon-

trakter med lang varighed og begrænset udlejningsrisiko. Value

added fonde tilfører værdi til ejendommene ved at stabilisere og

optimere ejendommenes pengestrømme. Opportunistiske ejen-

domsfondes formål er ofte at identificere ejendomme eller ejen-

domsprojekter med større risiko - eksempelvis udviklingsrisiko -

og værdiskabelsen er ofte også baseret på anvendelsen af be-

tydelig fremmedfinansiering.

ATP REP I har siden stiftelsen i 2006 afgivet investeringstilsagn

til 15 ejendomsfonde, hvorefter det samlede investeringstilsagn

udgjorde 7.273 mio. kr. Heraf har selskabet siden stiftelsen ind-

skudt 6.658 mio. kr. eller 91,5 pct. Selskabets investeringsperi-

ode udløb i december måned 2010.

Selskabets investeringstilsagn er afgivet i EUR, USD og SEK.

I takt med at fondene realiserer deres investeringer gennem fra-

salg af ejendomme eller foretager refinansieringer returneres ka-

pitalen til ATP REP I, som efterfølgende udlodder overskydende

likviditet til sine investorer efter en aftalt udlodningsrækkefølge.

Figuren nedenfor viser udviklingen i nøgletal.

Figuren nedenfor med likviditetsmæssig J-kurve illustrerer netto

betalingsstrømme over tid beregnet som ATP REP I’s udlodnin-

ger til investorerne fratrukket ATP REP I’s kapitaltræk fra inve-

storerne. J-kurven viser oftest en netto negativ pengestrøm i de

første år af en fonds levetid, indtil udlodningerne til investorerne

begynder at overstige kapitaltrækkene.

Der er kun fortsat reel aktivitet i UBS Trumbull, hvor der

fortsat arbejdes på at nedbringe eksponeringen. Det forventes, at der

kommer yderligere udlodninger på denne fond, og kun i meget

begrænset omfang kapitaltræk.

Investorerne

Investorerne i selskabet består af kommanditisten og komple-

mentaren. Kommanditisten er ATP og komplementaren er ATP

Real Estate GP ApS. Investorerne har i alt stillet en investerings-

ramme på 7.500 mio. kr. til rådighed. Heraf udgør komplemen-

tarens andel 1,5 mio. kr. Komplementaren er 100 pct. ejet af

ATP.

Regnskabstal

Årets resultat

Årets resultat udgør et overskud på -64 mio. kr., som svarer til et

afkast på -11 pct.

Administrationsomkostninger i forbindelse med selskabets inve-

steringsvirksomhed udgør samlet 0,7 mio. kr. Administrations-

omkostninger udgør primært managementhonorar til ATP Ejen-

domme A/S.

Udenlandsk skat vedrører investorernes skattebetalinger i de

lande, hvor der indeholdes bl.a. udbytteskatter. ATP REP I er

ikke selvstændigt skattepligtig, men foretager skattebetalingerne

på vegne af investorerne.

Managementhonorarer til ejendomsfondenes udbydere og admi-

nistratorer afholdes som hovedregel af fondene selv og betales

således indirekte af fondenes investorer via modregning i fonde-

nes afkast. Management fees til administration af ejendomsfon-

dene udgør typisk 40-75 basispunkter årligt beregnet af egenka-

pitalen i den enkelte fond.

Balancen

Selskabets balance er opbygget i takt med, at porteføljen af

fonde er udbygget. Aktiverne udgør ultimo året 407 mio. kr. og

er i løbet af 2023 faldet med 165 mio. kr. som følge af fondenes

realisationer, tilbagebetaling til selskabet og indløsning af ejer-

andele i de amerikanske fonde samt urealiserede nedskrivninger

i fondene.

Størstedelen af balancen er kapitalandele i ejendomsfonde og

sammensættes af kapitalandele som klassificeres som associe-

rede virksomheder og andre værdipapirer og kapitalandele.

Øvrige balanceposter omfatter bl.a. markedsværdien af finan-

sielle kontrakter, som er indgået med henblik på at reducere sel-

skabets valutarisiko. Disse kontrakter indgås med ATP som

modpart og markedsværdien medtages som enten

tilgodehavende eller gæld.

Selskabets finansiering sker altovervejende som egenkapital via

indskud fra kommanditist og komplementar.

Beskrivelse af virksomhedens forventede udvikling

Forventninger

Resultatet i 2024 afhænger primært af resultatet i den tilbage-

værende amerikanske fond. Denne er dog under indfrielse, om

end dette går meget langsomt. Forventningen er, at ATP REP1

K/S er fuldt ude af fonden i 2026.

Ikke-aktive fonde forventes lukket indenfor få år.

Porteføljefondene forventes i 2024 ikke at trække væsentligt på

investeringstilsagnene. Der kan ikke afgives yderligere investe-

ringstilsagn til porteføljefonde.

Generalforsamlingsdato: 07-02-2024