K/S Danske Immobilien

LEDELSESBERETNING

Ledelsesberetning i K/S Danske ImmobilienDet børsnoterede selskab Prime Office A/S ejer 59% af selskabet, og ledelsen i selskabet er identiskmed direktion og bestyrelse i Prime Office A/S.Selskabet ejer 3.392 lejligheder i Lübeck, Slesvig, Heide, Lensahn og i Hamburg. Udviklingen i antalletaf ledige lejligheder ligger fortsat på et lavt niveau.Selskabet overtog i 2023 en række lejligheder i Hamburg, Heide og i Bad Segeberg, der forklarerstigningen i antallet af lejligheder.Alle202320222021202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006Antal lejligheder339232323232323232323232323232323232323232323232323232323231323132313231Tomgang4435344870766751777665725190120107134156Tomgang %1,3%1,1%1,1%1,5%2,2%2,4%2,1%1,6%2,4%2,4%2,0%2,2%1,6%2,8%3,7%3,3%4,1%4,8%LûbeckAntal lejligheder123612361236123612361236123612361236123612361236123612361235123412341234Tomgang1466613291381311912611187731Tomgang %1,1%0,5%0,5%0,5%1,1%2,3%1,1%0,6%1,1%0,9%0,7%1,0%0,5%0,9%1,5%0,6%0,6%2,5%SlesvigAntal lejligheder119011901190119011901190119011901190119011901190119011901190119011901190Tomgang1922233551444840575949473866888510397Tomgang %1,6%1,8%1,9%2,9%4,3%3,7%4,0%3,4%4,8%5,0%4,1%3,9%3,2%5,5%7,4%7,1%8,7%8,2%Heide/TönningAntal lejligheder689644644644644644644644644644644644644644644644644644Tomgang74452110100022241119Tomgang %1,0%0,6%0,6%0,8%0,3%0,2%0,2%0,0%0,2%0,0%0,0%0,0%0,3%0,3%0,3%0,6%1,7%3,0%LensahnAntal lejligheder162162162162162162162162162162162162162162162162162162Tomgang21124253667135111211139Tomgang %1,2%0,6%0,6%1,2%2,5%1,2%3,1%1,9%3,7%3,7%4,3%8,0%3,1%6,8%7,4%6,8%8,0%5,6%HamburgAntal lejligheder91Tomgang2Tomgang %2,2%Bad SegebergAntal lejligheder24Tomgang-Tomgang %0,0%Udvikling i udlejningDer er fortsat betydelig efterspørgsel efter boliger og den samlede lejeindtægt er over årene stegetmarkant. I 2023 er huslejen steget med 8,3%, som følge af køb af boligejendomme i 2. halvår 2023.Uden køb ville huslejestigningen have været 4%.Udvikling i tomgang i investeringsbyerUdlejningsprocenten er 98,5% svarende til fuld udlejning.I Slesvig ejer selskabet over 1.190 lejligheder, og antallet af ledige lejligheder er 19, der er det lavestenogensinde.I Lübeck, hvor selskabet ejer over 1.236 lejligheder, er der 14 ledige lejemål. Udlejningen har i årevisværet høj og stabil.I Heide råder selskabet over 689 lejligheder og her er 7 lejligheder ledige.I Lensahn rådes der over 162 lejligheder, og her er 2 lejligheder ledige.Selskabets investeringsplaner gennemgås løbende med selskabets forvalter, hvor vedligeholdelses- oginvesteringsplaner vurderes. I 2023 udgør vedligeholdelse og moderniseringer 3,1 mio. EUR mod 3,3mio. EUR forrige år. Aktiverede investeringer udgør 4,1 mio. EUR excl. ejendomskøb.For 2024 forventes fortsat et højt investeringsniveau ikke mindst i energimæssige investeringer.Driftsmæssig regnskabsudvikling'alle tal i 1.000 EUR202320222021202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006Bruttoleje151861402913464130001267712327120491185111634113681123711019108101067110520105041025110111Tomgangleje244238284385405390310386405390465363447495536653679723Nettoleje14942137911318012615122721193711739114651122910978107721065610363101769984985195729388Vedligeholdesle308333192716268922022025240616601708174317781615164214791500154920062229Forvalter1580147613231265123712041179115411351107109091288987110031014992919Øvrige omkostninger150612821000111011971134135014131068789618966666685757624835775Resultat før renter877377148141755176367574680472387318733972867163716671416724666457395465Renteudgifter214710961382121512751354138213921101216923243092304332203336389638613563Kursregulering000000000-300-1378-998-2263-39-41100Resultat før værdiregulering662666186759633663616220542258466217517052622693312516583349235718781902Indtægter kapitalandele379Værdiregulering ejendomme55578626176171537988804335896456322467900001588951594-872-1086'Årets resultat12562152442437621715152411055514386114783089651705262269331253246344439511006816Udvikling i nettolejeDen tilfredsstillende udlejning har betydet, at selskabet i 2023 for 18. år i træk har konstateret enstigende nettoleje. I 2023 er huslejen steget med 8,3%, som følge af køb af boligejendomme i 2. halvår2023. Uden køb ville huslejestigningen have været 4%.Tomgangslejen på 244 T. EUR viser den manglende lejeindtægt som selskabet ville modtage ved fuldudlejning.Udvikling i større omkostningerVedligeholdelse andrager 3,1 mio. EUR og dækker løbende vedligeholdelse af bygninger og lejligheder,samt renovering af lejligheder. Tallet er højere end tidligere år, og i overensstemmelse med det aftaltebudget.Selskabets forvalteromkostninger udgør 1,580 mio. EUR, der dækker egentlig forvaltning og udlejning.Tab på lejere udgør 141 T. EUR, der dækker over retsomkostninger til indkrævning af leje og tab pålejere.Leje af bygninger på lejet grund udgør 138 t. EUR.Resultat før renter og værdireguleringResultat før renter udgør 8,773 mio. EUR mod 7,714 mio. EUR året før.NettorenteudgifterNettorenteudgifter udgør 2,147 mio. EUR mod 1,096 mio. EUR året før. Ved køb af ejendomme i åretsløb er der renter på nyt lån på 0,537 mio. EUR og selskabets lån er forlænget til 2033. Herved erlåneomkostninger justeret med 93 T. EUR som følge af IFRS-justering for at sikre samme effektive rentei lånets løbetid. Rentestigningen netto er derfor 0,433 mio. EUR svarende til en vægtet rentestigning på0,49%Værdiregulering af ejendommeEjendomme er værdireguleret ud fra en afkastrente på 4,15% til 4,9%, hvilket resulterer i enværdiregulering på 5,6 mio. EUR.Årets resultatÅrets resultat udgør 12,6 mio. EUR mod 15,2 mio. EUR året før.Udvikling i selskabets balanceSamlede aktiverSelskabets samlede aktiver udgør 285,1 mio. EUR.Selskabets investeringsejendomme udgør 269,8 mio. EUR. Årets værdiregulering er på 5,6 mio. EUR ogaktiverede investeringer udgør 4,1 mio. EUR excl. ejendomskøb.CRBE har vurderet selskabets ejendomme til 270,34 mio. EUR. Forskellen skyldes en højereafkastprocent.Likvide beholdninger udgør 4,5 mio. EUR.Væsentlige passiverUdvikling i egenkapitalSelskabets egenkapital udgør 183,4 mio. EUR. mod 176,5 mio. EUR ultimo 2022.Langfristet gældGæld til realkreditinstitut udgør 98,7 mio. EUR.I 2023 er selskabets realkreditlån forlænget til 2033,og er uden afdrag frem til 2026. Selskabets lån er afdækket i en årrække med tre renteswap på hver 20mio. EUR og en på 10 mio. EUR med udløb i 2025, 2027, 2030 og 2033. I årets løb er der etableretyderligere en renteswap på 10 mio. EUR med forfald i 2033. Der er optaget lån på 21,73 mio. EUR iforbindelse med køb af boligejendommene i 2023.