Bryggen, Vejle A/S

Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter består i at forestå driften af og den fortsatte merkantile udvikling af butikscentret Bryggen, Vejle A/S. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022 udviser et resultat på tkr. -22.294, og selskabets balance pr. 31. december 2022 udviser en balancesum på tkr. 555.241, og en egenkapital på tkr. -38.403. Butikscentret omfatter et samlet detailhandelsareal på 21.000 m2. Hertil kommer i alt godt 700 P pladser placeret på centrets tag. Bryggen har med sin centrale beliggenhed, parkeringskapacitet og et unikt butiksmiks fortsat en dominans og position i markedet. Shopping centret er en stærk spiller i byen i forhold til at være et nemt og bekvemt sted at shoppe - inklusive dagligvarehandel. Bryggen har den absolutte fordel af at være et center, som er nemt at komme til i både bil, på gåben og offentlig trafik og med et udvalg af butikker som dækker det daglige behov for shopping for de fleste. Bryggen byder på en række unikke og velkendte butikker og brands, som ikke findes i Vejles gågade så som BR, Basic & More, IKEA Planning Studio, Envii, Samsøe Samsøe, Skechers Quint, Kaufman m.fl. Det giver Bryggen en værdifuld position i Vejle, som er en attraktiv handelsby generelt. Bryggen er samtidig et meget attraktivt starting-point for shopping i Vejle med sin placering. Ovennævnte Basic & More og IKEA Planning Studio var to vigtige butiksåbninger i 2022. Samtidig rykkede ONLY deres flagship store i Bryggen til et større lejemål i centret, og Skechers opdaterede butikken i forbindelse med ejerskifte. Som den øvrige detailhandel vil Bryggen til stadighed blive udfordret af nethandlen samt den generelle konkurrencesituation i Vejle. Forbrugernes adfærd og købsmønstre har ligeledes ændret sig efter Covid-19. Kunderne er i endnu højere grad blevet bevidste om tilgængelighed, tilbud og service. I 2022 har vi på trods af usikkerheder om inflation og øget renter opnået en acceptabel opkrævning af vores indtægter, idet vi ved regnskabets aflæggelse har modtaget betaling for 99,68% af de opkrævede lejer samt fællesomkostninger (netto efter rabatter). Bryggens detailomsætning er stadig under niveau i forhold til 2019. Besøgstallet er ligeledes stadig ikke på niveau med 2019, hvor der ses et fald på 20,1%. Det samlede kundetal er således omkring 2,7 millioner gæster. 2022 har været præget af, at store salgsfremstød som, BYT TIL NYT, By Night i Vejle, Tour de France-konkurrencer og Black Friday. Dette har en betydelig indvirkning på vores lejere og en direkte konsekvens for aktivitetsniveauet og således vores evne til at oppebære den del af vores indtægtsgrundlag, der afhænger af aktivitet, kunder og omsætning. Dagsværdien af butikscentret, Bryggen, andrager pr. 31. december 2022 mio. kr. 535. I forhold til dagsværdien pr. 31. december 2021 på mio. kr. 574. Årets resultat sammenholdt med den forventede udvikling Årets resultat opgjort før af- og nedskrivninger (EBITDA) blev på mio. kr. 19,4. Resultatet er således på niveau med forventningen for året. I tillæg til dette resultat er der en negativ værdiregulering af butikscentret på mio. kr. 37,5 samt finansielle omkostninger på mio. kr. 10,5, hvilket giver det negative regnskabsmæssige resultat på i alt mio. kr. 28,6 før skat. Virksomhedens forventede udvikling, herunder særlige forudsætninger og usikre faktorer Det kommende år vil have fokus på udlejning af Bryggen til koncepter, der understøtter og supplerer udviklingen af centret samt optimering af den interne kundestrøm. Det er selskabets forventning, at Bryggen vil fortsætte sin positive vækst i besøgstal og samtidig øge omsætningen i centrets butikker. For 2023 forventes samlet et resultat i niveauet mio.kr. 15-20 før af- og nedskrivninger (EBITDA), under forudsætning af en fortsat, moderat forbedring af det økonomiske klima. Usikkerhed ved indregning og måling Resultatet påvirkes væsentligt af dagsværdireguleringen af investeringsejendommen. Der henvises til anvendt regnskabspraksis samt forudsætningerne for værdiansættelsen, jf. note 4. Risikoforhold Selskabet er underlagt de generelle risici, der er forbundet med aktiviteten. Disse er alle relateret til butikscentre og dermed indirekte til udviklingen i og konjunkturerne for forbruget samt til inflations- og renteudviklingen. I forhold til ejendomsbranchen generelt, betyder dette en mindre risiko. I 2022 har vi gennemført Flood Risk Assessment og Natural Risk Assessment på alle Skandinaviske centre. Resultatet viser ”Ingen store risici”. Enkelte mindre risici er blevet identificeret og håndteres gennem vort ”Risk and Deviation Register” som følger Klépierre´s ”Risk Matrix”. Vejle Kommune's byråd har i 2016 godkendt en lokalplan, der giver mulighed for etablering af samlet 30.000 kvm. detailhandel på den nærliggende ”Posthusgrund”, og der forventes således etablering af et konkurrerende tilbud i de kommende år. Det forventes, at en sådan etablering vil skabe en polarisering af byens handel i området og således udkonkurrere handlen i byens gågader og i begrænset omfang udfordre Bryggen's status. Finansielle risici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de værdier, der er indregnet i balancen. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisici medfører, at alle større kunder og samarbejdspartnere løbende kreditvurderes. Valutarisici Ændringer i valutakurser indebærer både direkte og indirekte finansielle risici for selskabet. Miljøforhold Initiativer vedr. miljø er vigtige strategielementer i vores europæiske koncern. Klepierre's arbejde samt i driften af det enkelte shoppingcenter. Act for Good (vores miljøstrategi) består af tre dele: Act for the Planet, Act for People og Act for Territories. En samlet rapport beskriver virksomhedens engagement til at opfylde målet om at være blandt de førende inden for shopping centerbranchen. For tredje år i træk er vores ejer, Klépierre rangeret øverst i ”Global Retail Listed”, ”Retail Listed” og ”Europe Listed” af GRESB. Steen & Strøm har, baseret på koncernens samlede strategi, defineret følgende fokusområder: 1. Steen & Strøm skal udvikle, etablere og drive trygge og sikre shopping centre. 2. Steen & Strøm skal aktivt arbejde for at mindske miljørisici og minimere miljøbelastningen med specielt fokus på energiforbrug, affald, transport og indkøb. 3. Steen & Strøm skal etablere attraktive markedspladser af høj æstetisk kvalitet samt bidrage til en god udvikling i lokalområderne. 4. Steen & Strøm skal samarbejde med lokale organisationer og initiativer. 5. Steen & Strøm skal have fokus på et godt indeklima og universelt udtryk. 6. Steen & Strøm skal arbejde for et godt og engagerende arbejdsmiljø. 7. Steen & Strøm skal arbejde målrettet og langsigtet. Arbejdet skal løbende optimeres, og det skal sikres, at hele virksomheden deltager. Steen & Strøms ledelse skal gå forrest i dette arbejde. Virksomheden skal overholde gældende love, forskrifter og andre krav. 8. Steen & Strøm skal udvise åbenhed og engagement samt kommunikere om arbejdet med miljø, både internt og eksternt. 9. Steen & Strøm skal sørge for, at lejere, leverandører og samarbejdspartnere kan være med til at tage et fælles miljø- og samfundsansvar. 10. Steen & Strøm vil foretrække at samarbejde med lejere, leverandører og samarbejdspartnere, der påtager sig et miljø- og samfundsansvar. 11. Steen & Strøm skal som arbejdsgiver, skatteyder og indkøber af varer og tjenester bidrage positivt til samfundets økonomiske udvikling. De efterfølgende oplysninger er en frivillig beskrivelse af de væsentligste indsatsområder og resultater af Steen & Strøms arbejde med samfundsansvar i 2022. Steen & Strøm har ikke nogen politik for menneskerettigheder men efterlever dansk lovgivning og således gældende konventioner. Steen & Strøm koncernen har siden 2014 været ISO 14001 certificeret. Eksterne audits er blevet udført i de danske centre i foråret 2022 og re-certificering for hele Steen & Strøm vil blive udført i 2023. I 2022 deltog Steen & Strøm i det årlige Global Real Estate Sustainability Benchmark (”GRESB”). Steen & Strøm har fastholdt den samlede score på 97/100 og ligger dermed nummer et i GRESB´s samlede rangering for alle kategorier af ejendomme på verdensplan i Skandinavien. Steen & Strøm er klassificeret Global Sector Leader og som ”Green Star”. ”Green Star” er det højeste klassificeringsniveau i GRESB. Se www.gresb.com for yderligere information, herunder resultaterne af undersøgelsen. I det fortløbende arbejde med ISO 14001 er følgende områder udpeget som ”væsentligste miljøpåvirkninger” og områder der er særlig fokus på: 1. Energiforbrug (reducering) 2. Affaldshåndtering (genanvendelse) 3. Vandforbrug (reducering) 4. Transport (reducering af miljøpåvirkning) 5. Indkøb (miljøcertificeret) 6. Lejere (reducere miljøbelastning) 7. Projekt (BREEAM klassificering ”Very good” for alle nye udviklingsprojekter) I forbindelse med opgraderingen til ISO 14001 i 2014 skal vi blandt andet nu involvere interessenter i vores miljøarbejde samt vurdere projekter i forhold til livscyklusanalyser (LCP). I det følgende har vi beskrevet udvalgte fokusområder og mål frem mod 2022 samt allerede opnåede resultater. De nævnte målsætninger er en del af Klépierrre's program for perioden 2013 til 2022 og rapporterede resultater gælder for hele den danske portefølje af shopping centre og øvrige selskaber, medmindre andet er præciseret. Klépierre´s mål for hele den Europæiske portefølje har været at energiforbrug (el, varme mv.) i centrenes fællesarealer skulle reduceres med 40% fra 2013 til 2022. Vi har de seneste år installeret energibesparende foranstaltninger som LED-lys og optimeret tidsstyring af ventilation og varme og således opnået en reduktion af energiforbruget. Vi gennemfører også såkaldte ”Energy Boosts på alle centre 2 ganger om året. Et Energy Boost er en energiøvelse, der strækker sig over et døgn, hvor centrenes energi- og vandforbrug følges tæt af energikonsulenter, teknikere og driftschefer på centrene. Gennem 2022 har fokus fortsat været at sikre et godt indeklima, samtidig med at vi har haft stort fokus på energiforbruget. Da aflæsningen af Klepierres energimål blev lavet, viste det sig at vi samlet set har lavet en besparelse på over 40% for hele koncernen. Inden for affaldshåndtering er målsætningen at etablere min. 18 affaldsfraktioner og en genanvendelse på min. 50%. Mål om antal fraktioner er opnået med en fordeling per center som er følgende (Field's: 26, Bruun's: 23 og Bryggen: 26). I alle tre centre er der nu etableret affaldskværne til det organiske affald, som afleveres på biogasanlæg. Bæredygtig transport er ligeledes et fokusområde, og alle vore centre tilbyder gode forhold for offentlig transport (beliggenhed), cyklister (rummelig og tilgængelig cykelparkering mv.) samt el-biler (ladestandere på alle centre). Senest har vi stillet parkeringspladser til rådighed for delebilsordningen Green Mobility i Field's og Bruun's. Der er i de kommende år planlagt etablering af flere ladestandere. Ud over det fortløbende arbejde med ISO 14001 er alle centre blevet ”Bream in use” certificeret. Bruun´s Galleri har I 2022 gennemgået certificeringsproces for Bream In Use version 6. Bryggen og Field´s vil gennemgå samme proces i 2023. Som nævnt ovenfor har vi haft fokus på miljø. Dette fokus fortsætter samtidig med at vi nu også retter fokus mod den ”sociale” del af CSR Act for People og Act for Territories og blandt andet ser frem til et stærkere samarbejde omkring CSR med vores lejere samt lokalområderne. Risk Assessment I 2022 har vi gennemført Flood Risk Assessment og Natural Risk Assessment på alle Skandinaviske centre. Resultatet viser ”Ingen store risici”. Enkelte mindre risici er blevet identificeret og håndteres gennem vort ”Risk and Deviation Register” som følger Klepierre´s ”Risk Matrix”. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling.

Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022 udviser et resultat på tkr. -22.294, og selskabets balance pr. 31. december 2022 udviser en balancesum på tkr. 555.241, og en egenkapital på tkr. -38.403. Butikscentret omfatter et samlet detailhandelsareal på 21.000 m2. Hertil kommer i alt godt 700 P pladser placeret på centrets tag. Bryggen har med sin centrale beliggenhed, parkeringskapacitet og et unikt butiksmiks fortsat en dominans og position i markedet. Shopping centret er en stærk spiller i byen i forhold til at være et nemt og bekvemt sted at shoppe - inklusive dagligvarehandel. Bryggen har den absolutte fordel af at være et center, som er nemt at komme til i både bil, på gåben og offentlig trafik og med et udvalg af butikker som dækker det daglige behov for shopping for de fleste. Bryggen byder på en række unikke og velkendte butikker og brands, som ikke findes i Vejles gågade så som BR, Basic & More, IKEA Planning Studio, Envii, Samsøe Samsøe, Skechers Quint, Kaufman m.fl. Det giver Bryggen en værdifuld position i Vejle, som er en attraktiv handelsby generelt. Bryggen er samtidig et meget attraktivt starting-point for shopping i Vejle med sin placering. Ovennævnte Basic & More og IKEA Planning Studio var to vigtige butiksåbninger i 2022. Samtidig rykkede ONLY deres flagship store i Bryggen til et større lejemål i centret, og Skechers opdaterede butikken i forbindelse med ejerskifte. Som den øvrige detailhandel vil Bryggen til stadighed blive udfordret af nethandlen samt den generelle konkurrencesituation i Vejle. Forbrugernes adfærd og købsmønstre har ligeledes ændret sig efter Covid-19. Kunderne er i endnu højere grad blevet bevidste om tilgængelighed, tilbud og service. I 2022 har vi på trods af usikkerheder om inflation og øget renter opnået en acceptabel opkrævning af vores indtægter, idet vi ved regnskabets aflæggelse har modtaget betaling for 99,68% af de opkrævede lejer samt fællesomkostninger (netto efter rabatter). Bryggens detailomsætning er stadig under niveau i forhold til 2019. Besøgstallet er ligeledes stadig ikke på niveau med 2019, hvor der ses et fald på 20,1%. Det samlede kundetal er således omkring 2,7 millioner gæster. 2022 har været præget af, at store salgsfremstød som, BYT TIL NYT, By Night i Vejle, Tour de France-konkurrencer og Black Friday. Dette har en betydelig indvirkning på vores lejere og en direkte konsekvens for aktivitetsniveauet og således vores evne til at oppebære den del af vores indtægtsgrundlag, der afhænger af aktivitet, kunder og omsætning. Dagsværdien af butikscentret, Bryggen, andrager pr. 31. december 2022 mio. kr. 535. I forhold til dagsværdien pr. 31. december 2021 på mio. kr. 574. Årets resultat sammenholdt med den forventede udvikling Årets resultat opgjort før af- og nedskrivninger (EBITDA) blev på mio. kr. 19,4. Resultatet er således på niveau med forventningen for året. I tillæg til dette resultat er der en negativ værdiregulering af butikscentret på mio. kr. 37,5 samt finansielle omkostninger på mio. kr. 10,5, hvilket giver det negative regnskabsmæssige resultat på i alt mio. kr. 28,6 før skat. Virksomhedens forventede udvikling, herunder særlige forudsætninger og usikre faktorer Det kommende år vil have fokus på udlejning af Bryggen til koncepter, der understøtter og supplerer udviklingen af centret samt optimering af den interne kundestrøm. Det er selskabets forventning, at Bryggen vil fortsætte sin positive vækst i besøgstal og samtidig øge omsætningen i centrets butikker. For 2023 forventes samlet et resultat i niveauet mio.kr. 15-20 før af- og nedskrivninger (EBITDA), under forudsætning af en fortsat, moderat forbedring af det økonomiske klima. Usikkerhed ved indregning og måling Resultatet påvirkes væsentligt af dagsværdireguleringen af investeringsejendommen. Der henvises til anvendt regnskabspraksis samt forudsætningerne for værdiansættelsen, jf. note 4. Risikoforhold Selskabet er underlagt de generelle risici, der er forbundet med aktiviteten. Disse er alle relateret til butikscentre og dermed indirekte til udviklingen i og konjunkturerne for forbruget samt til inflations- og renteudviklingen. I forhold til ejendomsbranchen generelt, betyder dette en mindre risiko. I 2022 har vi gennemført Flood Risk Assessment og Natural Risk Assessment på alle Skandinaviske centre. Resultatet viser ”Ingen store risici”. Enkelte mindre risici er blevet identificeret og håndteres gennem vort ”Risk and Deviation Register” som følger Klépierre´s ”Risk Matrix”. Vejle Kommune's byråd har i 2016 godkendt en lokalplan, der giver mulighed for etablering af samlet 30.000 kvm. detailhandel på den nærliggende ”Posthusgrund”, og der forventes således etablering af et konkurrerende tilbud i de kommende år. Det forventes, at en sådan etablering vil skabe en polarisering af byens handel i området og således udkonkurrere handlen i byens gågader og i begrænset omfang udfordre Bryggen's status. Finansielle risici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de værdier, der er indregnet i balancen. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisici medfører, at alle større kunder og samarbejdspartnere løbende kreditvurderes. Valutarisici Ændringer i valutakurser indebærer både direkte og indirekte finansielle risici for selskabet. Miljøforhold Initiativer vedr. miljø er vigtige strategielementer i vores europæiske koncern. Klepierre's arbejde samt i driften af det enkelte shoppingcenter. Act for Good (vores miljøstrategi) består af tre dele: Act for the Planet, Act for People og Act for Territories. En samlet rapport beskriver virksomhedens engagement til at opfylde målet om at være blandt de førende inden for shopping centerbranchen. For tredje år i træk er vores ejer, Klépierre rangeret øverst i ”Global Retail Listed”, ”Retail Listed” og ”Europe Listed” af GRESB. Steen & Strøm har, baseret på koncernens samlede strategi, defineret følgende fokusområder: 1. Steen & Strøm skal udvikle, etablere og drive trygge og sikre shopping centre. 2. Steen & Strøm skal aktivt arbejde for at mindske miljørisici og minimere miljøbelastningen med specielt fokus på energiforbrug, affald, transport og indkøb. 3. Steen & Strøm skal etablere attraktive markedspladser af høj æstetisk kvalitet samt bidrage til en god udvikling i lokalområderne. 4. Steen & Strøm skal samarbejde med lokale organisationer og initiativer. 5. Steen & Strøm skal have fokus på et godt indeklima og universelt udtryk. 6. Steen & Strøm skal arbejde for et godt og engagerende arbejdsmiljø. 7. Steen & Strøm skal arbejde målrettet og langsigtet. Arbejdet skal løbende optimeres, og det skal sikres, at hele virksomheden deltager. Steen & Strøms ledelse skal gå forrest i dette arbejde. Virksomheden skal overholde gældende love, forskrifter og andre krav. 8. Steen & Strøm skal udvise åbenhed og engagement samt kommunikere om arbejdet med miljø, både internt og eksternt. 9. Steen & Strøm skal sørge for, at lejere, leverandører og samarbejdspartnere kan være med til at tage et fælles miljø- og samfundsansvar. 10. Steen & Strøm vil foretrække at samarbejde med lejere, leverandører og samarbejdspartnere, der påtager sig et miljø- og samfundsansvar. 11. Steen & Strøm skal som arbejdsgiver, skatteyder og indkøber af varer og tjenester bidrage positivt til samfundets økonomiske udvikling. De efterfølgende oplysninger er en frivillig beskrivelse af de væsentligste indsatsområder og resultater af Steen & Strøms arbejde med samfundsansvar i 2022. Steen & Strøm har ikke nogen politik for menneskerettigheder men efterlever dansk lovgivning og således gældende konventioner. Steen & Strøm koncernen har siden 2014 været ISO 14001 certificeret. Eksterne audits er blevet udført i de danske centre i foråret 2022 og re-certificering for hele Steen & Strøm vil blive udført i 2023. I 2022 deltog Steen & Strøm i det årlige Global Real Estate Sustainability Benchmark (”GRESB”). Steen & Strøm har fastholdt den samlede score på 97/100 og ligger dermed nummer et i GRESB´s samlede rangering for alle kategorier af ejendomme på verdensplan i Skandinavien. Steen & Strøm er klassificeret Global Sector Leader og som ”Green Star”. ”Green Star” er det højeste klassificeringsniveau i GRESB. Se www.gresb.com for yderligere information, herunder resultaterne af undersøgelsen. I det fortløbende arbejde med ISO 14001 er følgende områder udpeget som ”væsentligste miljøpåvirkninger” og områder der er særlig fokus på: 1. Energiforbrug (reducering) 2. Affaldshåndtering (genanvendelse) 3. Vandforbrug (reducering) 4. Transport (reducering af miljøpåvirkning) 5. Indkøb (miljøcertificeret) 6. Lejere (reducere miljøbelastning) 7. Projekt (BREEAM klassificering ”Very good” for alle nye udviklingsprojekter) I forbindelse med opgraderingen til ISO 14001 i 2014 skal vi blandt andet nu involvere interessenter i vores miljøarbejde samt vurdere projekter i forhold til livscyklusanalyser (LCP). I det følgende har vi beskrevet udvalgte fokusområder og mål frem mod 2022 samt allerede opnåede resultater. De nævnte målsætninger er en del af Klépierrre's program for perioden 2013 til 2022 og rapporterede resultater gælder for hele den danske portefølje af shopping centre og øvrige selskaber, medmindre andet er præciseret. Klépierre´s mål for hele den Europæiske portefølje har været at energiforbrug (el, varme mv.) i centrenes fællesarealer skulle reduceres med 40% fra 2013 til 2022. Vi har de seneste år installeret energibesparende foranstaltninger som LED-lys og optimeret tidsstyring af ventilation og varme og således opnået en reduktion af energiforbruget. Vi gennemfører også såkaldte ”Energy Boosts på alle centre 2 ganger om året. Et Energy Boost er en energiøvelse, der strækker sig over et døgn, hvor centrenes energi- og vandforbrug følges tæt af energikonsulenter, teknikere og driftschefer på centrene. Gennem 2022 har fokus fortsat været at sikre et godt indeklima, samtidig med at vi har haft stort fokus på energiforbruget. Da aflæsningen af Klepierres energimål blev lavet, viste det sig at vi samlet set har lavet en besparelse på over 40% for hele koncernen. Inden for affaldshåndtering er målsætningen at etablere min. 18 affaldsfraktioner og en genanvendelse på min. 50%. Mål om antal fraktioner er opnået med en fordeling per center som er følgende (Field's: 26, Bruun's: 23 og Bryggen: 26). I alle tre centre er der nu etableret affaldskværne til det organiske affald, som afleveres på biogasanlæg. Bæredygtig transport er ligeledes et fokusområde, og alle vore centre tilbyder gode forhold for offentlig transport (beliggenhed), cyklister (rummelig og tilgængelig cykelparkering mv.) samt el-biler (ladestandere på alle centre). Senest har vi stillet parkeringspladser til rådighed for delebilsordningen Green Mobility i Field's og Bruun's. Der er i de kommende år planlagt etablering af flere ladestandere. Ud over det fortløbende arbejde med ISO 14001 er alle centre blevet ”Bream in use” certificeret. Bruun´s Galleri har I 2022 gennemgået certificeringsproces for Bream In Use version 6. Bryggen og Field´s vil gennemgå samme proces i 2023. Som nævnt ovenfor har vi haft fokus på miljø. Dette fokus fortsætter samtidig med at vi nu også retter fokus mod den ”sociale” del af CSR Act for People og Act for Territories og blandt andet ser frem til et stærkere samarbejde omkring CSR med vores lejere samt lokalområderne. Risk Assessment I 2022 har vi gennemført Flood Risk Assessment og Natural Risk Assessment på alle Skandinaviske centre. Resultatet viser ”Ingen store risici”. Enkelte mindre risici er blevet identificeret og håndteres gennem vort ”Risk and Deviation Register” som følger Klepierre´s ”Risk Matrix”. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling., Selskabets resultatopgørelse for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022 udviser et resultat på tkr. -22.294, og selskabets balance pr. 31. december 2022 udviser en balancesum på tkr. 555.241, og en egenkapital på tkr. -38.403. Butikscentret omfatter et samlet detailhandelsareal på 21.000 m2. Hertil kommer i alt godt 700 P pladser placeret på centrets tag. Bryggen har med sin centrale beliggenhed, parkeringskapacitet og et unikt butiksmiks fortsat en dominans og position i markedet. Shopping centret er en stærk spiller i byen i forhold til at være et nemt og bekvemt sted at shoppe - inklusive dagligvarehandel. Bryggen har den absolutte fordel af at være et center, som er nemt at komme til i både bil, på gåben og offentlig trafik og med et udvalg af butikker som dækker det daglige behov for shopping for de fleste. Bryggen byder på en række unikke og velkendte butikker og brands, som ikke findes i Vejles gågade så som BR, Basic & More, IKEA Planning Studio, Envii, Samsøe Samsøe, Skechers Quint, Kaufman m.fl. Det giver Bryggen en værdifuld position i Vejle, som er en attraktiv handelsby generelt. Bryggen er samtidig et meget attraktivt starting-point for shopping i Vejle med sin placering. Ovennævnte Basic & More og IKEA Planning Studio var to vigtige butiksåbninger i 2022. Samtidig rykkede ONLY deres flagship store i Bryggen til et større lejemål i centret, og Skechers opdaterede butikken i forbindelse med ejerskifte. Som den øvrige detailhandel vil Bryggen til stadighed blive udfordret af nethandlen samt den generelle konkurrencesituation i Vejle. Forbrugernes adfærd og købsmønstre har ligeledes ændret sig efter Covid-19. Kunderne er i endnu højere grad blevet bevidste om tilgængelighed, tilbud og service. I 2022 har vi på trods af usikkerheder om inflation og øget renter opnået en acceptabel opkrævning af vores indtægter, idet vi ved regnskabets aflæggelse har modtaget betaling for 99,68% af de opkrævede lejer samt fællesomkostninger (netto efter rabatter). Bryggens detailomsætning er stadig under niveau i forhold til 2019. Besøgstallet er ligeledes stadig ikke på niveau med 2019, hvor der ses et fald på 20,1%. Det samlede kundetal er således omkring 2,7 millioner gæster. 2022 har været præget af, at store salgsfremstød som, BYT TIL NYT, By Night i Vejle, Tour de France-konkurrencer og Black Friday. Dette har en betydelig indvirkning på vores lejere og en direkte konsekvens for aktivitetsniveauet og således vores evne til at oppebære den del af vores indtægtsgrundlag, der afhænger af aktivitet, kunder og omsætning. Dagsværdien af butikscentret, Bryggen, andrager pr. 31. december 2022 mio. kr. 535. I forhold til dagsværdien pr. 31. december 2021 på mio. kr. 574. Årets resultat sammenholdt med den forventede udvikling Årets resultat opgjort før af- og nedskrivninger (EBITDA) blev på mio. kr. 19,4. Resultatet er således på niveau med forventningen for året. I tillæg til dette resultat er der en negativ værdiregulering af butikscentret på mio. kr. 37,5 samt finansielle omkostninger på mio. kr. 10,5, hvilket giver det negative regnskabsmæssige resultat på i alt mio. kr. 28,6 før skat. Virksomhedens forventede udvikling, herunder særlige forudsætninger og usikre faktorer Det kommende år vil have fokus på udlejning af Bryggen til koncepter, der understøtter og supplerer udviklingen af centret samt optimering af den interne kundestrøm. Det er selskabets forventning, at Bryggen vil fortsætte sin positive vækst i besøgstal og samtidig øge omsætningen i centrets butikker. For 2023 forventes samlet et resultat i niveauet mio.kr. 15-20 før af- og nedskrivninger (EBITDA), under forudsætning af en fortsat, moderat forbedring af det økonomiske klima. Usikkerhed ved indregning og måling Resultatet påvirkes væsentligt af dagsværdireguleringen af investeringsejendommen. Der henvises til anvendt regnskabspraksis samt forudsætningerne for værdiansættelsen, jf. note 4. Risikoforhold Selskabet er underlagt de generelle risici, der er forbundet med aktiviteten. Disse er alle relateret til butikscentre og dermed indirekte til udviklingen i og konjunkturerne for forbruget samt til inflations- og renteudviklingen. I forhold til ejendomsbranchen generelt, betyder dette en mindre risiko. I 2022 har vi gennemført Flood Risk Assessment og Natural Risk Assessment på alle Skandinaviske centre. Resultatet viser ”Ingen store risici”. Enkelte mindre risici er blevet identificeret og håndteres gennem vort ”Risk and Deviation Register” som følger Klépierre´s ”Risk Matrix”. Vejle Kommune's byråd har i 2016 godkendt en lokalplan, der giver mulighed for etablering af samlet 30.000 kvm. detailhandel på den nærliggende ”Posthusgrund”, og der forventes således etablering af et konkurrerende tilbud i de kommende år. Det forventes, at en sådan etablering vil skabe en polarisering af byens handel i området og således udkonkurrere handlen i byens gågader og i begrænset omfang udfordre Bryggen's status. Finansielle risici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de værdier, der er indregnet i balancen. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisici medfører, at alle større kunder og samarbejdspartnere løbende kreditvurderes. Valutarisici Ændringer i valutakurser indebærer både direkte og indirekte finansielle risici for selskabet. Miljøforhold Initiativer vedr. miljø er vigtige strategielementer i vores europæiske koncern. Klepierre's arbejde samt i driften af det enkelte shoppingcenter. Act for Good (vores miljøstrategi) består af tre dele: Act for the Planet, Act for People og Act for Territories. En samlet rapport beskriver virksomhedens engagement til at opfylde målet om at være blandt de førende inden for shopping centerbranchen. For tredje år i træk er vores ejer, Klépierre rangeret øverst i ”Global Retail Listed”, ”Retail Listed” og ”Europe Listed” af GRESB. Steen & Strøm har, baseret på koncernens samlede strategi, defineret følgende fokusområder: 1. Steen & Strøm skal udvikle, etablere og drive trygge og sikre shopping centre. 2. Steen & Strøm skal aktivt arbejde for at mindske miljørisici og minimere miljøbelastningen med specielt fokus på energiforbrug, affald, transport og indkøb. 3. Steen & Strøm skal etablere attraktive markedspladser af høj æstetisk kvalitet samt bidrage til en god udvikling i lokalområderne. 4. Steen & Strøm skal samarbejde med lokale organisationer og initiativer. 5. Steen & Strøm skal have fokus på et godt indeklima og universelt udtryk. 6. Steen & Strøm skal arbejde for et godt og engagerende arbejdsmiljø. 7. Steen & Strøm skal arbejde målrettet og langsigtet. Arbejdet skal løbende optimeres, og det skal sikres, at hele virksomheden deltager. Steen & Strøms ledelse skal gå forrest i dette arbejde. Virksomheden skal overholde gældende love, forskrifter og andre krav. 8. Steen & Strøm skal udvise åbenhed og engagement samt kommunikere om arbejdet med miljø, både internt og eksternt. 9. Steen & Strøm skal sørge for, at lejere, leverandører og samarbejdspartnere kan være med til at tage et fælles miljø- og samfundsansvar. 10. Steen & Strøm vil foretrække at samarbejde med lejere, leverandører og samarbejdspartnere, der påtager sig et miljø- og samfundsansvar. 11. Steen & Strøm skal som arbejdsgiver, skatteyder og indkøber af varer og tjenester bidrage positivt til samfundets økonomiske udvikling. De efterfølgende oplysninger er en frivillig beskrivelse af de væsentligste indsatsområder og resultater af Steen & Strøms arbejde med samfundsansvar i 2022. Steen & Strøm har ikke nogen politik for menneskerettigheder men efterlever dansk lovgivning og således gældende konventioner. Steen & Strøm koncernen har siden 2014 været ISO 14001 certificeret. Eksterne audits er blevet udført i de danske centre i foråret 2022 og re-certificering for hele Steen & Strøm vil blive udført i 2023. I 2022 deltog Steen & Strøm i det årlige Global Real Estate Sustainability Benchmark (”GRESB”). Steen & Strøm har fastholdt den samlede score på 97/100 og ligger dermed nummer et i GRESB´s samlede rangering for alle kategorier af ejendomme på verdensplan i Skandinavien. Steen & Strøm er klassificeret Global Sector Leader og som ”Green Star”. ”Green Star” er det højeste klassificeringsniveau i GRESB. Se www.gresb.com for yderligere information, herunder resultaterne af undersøgelsen. I det fortløbende arbejde med ISO 14001 er følgende områder udpeget som ”væsentligste miljøpåvirkninger” og områder der er særlig fokus på: 1. Energiforbrug (reducering) 2. Affaldshåndtering (genanvendelse) 3. Vandforbrug (reducering) 4. Transport (reducering af miljøpåvirkning) 5. Indkøb (miljøcertificeret) 6. Lejere (reducere miljøbelastning) 7. Projekt (BREEAM klassificering ”Very good” for alle nye udviklingsprojekter) I forbindelse med opgraderingen til ISO 14001 i 2014 skal vi blandt andet nu involvere interessenter i vores miljøarbejde samt vurdere projekter i forhold til livscyklusanalyser (LCP). I det følgende har vi beskrevet udvalgte fokusområder og mål frem mod 2022 samt allerede opnåede resultater. De nævnte målsætninger er en del af Klépierrre's program for perioden 2013 til 2022 og rapporterede resultater gælder for hele den danske portefølje af shopping centre og øvrige selskaber, medmindre andet er præciseret. Klépierre´s mål for hele den Europæiske portefølje har været at energiforbrug (el, varme mv.) i centrenes fællesarealer skulle reduceres med 40% fra 2013 til 2022. Vi har de seneste år installeret energibesparende foranstaltninger som LED-lys og optimeret tidsstyring af ventilation og varme og således opnået en reduktion af energiforbruget. Vi gennemfører også såkaldte ”Energy Boosts på alle centre 2 ganger om året. Et Energy Boost er en energiøvelse, der strækker sig over et døgn, hvor centrenes energi- og vandforbrug følges tæt af energikonsulenter, teknikere og driftschefer på centrene. Gennem 2022 har fokus fortsat været at sikre et godt indeklima, samtidig med at vi har haft stort fokus på energiforbruget. Da aflæsningen af Klepierres energimål blev lavet, viste det sig at vi samlet set har lavet en besparelse på over 40% for hele koncernen. Inden for affaldshåndtering er målsætningen at etablere min. 18 affaldsfraktioner og en genanvendelse på min. 50%. Mål om antal fraktioner er opnået med en fordeling per center som er følgende (Field's: 26, Bruun's: 23 og Bryggen: 26). I alle tre centre er der nu etableret affaldskværne til det organiske affald, som afleveres på biogasanlæg. Bæredygtig transport er ligeledes et fokusområde, og alle vore centre tilbyder gode forhold for offentlig transport (beliggenhed), cyklister (rummelig og tilgængelig cykelparkering mv.) samt el-biler (ladestandere på alle centre). Senest har vi stillet parkeringspladser til rådighed for delebilsordningen Green Mobility i Field's og Bruun's. Der er i de kommende år planlagt etablering af flere ladestandere. Ud over det fortløbende arbejde med ISO 14001 er alle centre blevet ”Bream in use” certificeret. Bruun´s Galleri har I 2022 gennemgået certificeringsproces for Bream In Use version 6. Bryggen og Field´s vil gennemgå samme proces i 2023. Som nævnt ovenfor har vi haft fokus på miljø. Dette fokus fortsætter samtidig med at vi nu også retter fokus mod den ”sociale” del af CSR Act for People og Act for Territories og blandt andet ser frem til et stærkere samarbejde omkring CSR med vores lejere samt lokalområderne. Risk Assessment I 2022 har vi gennemført Flood Risk Assessment og Natural Risk Assessment på alle Skandinaviske centre. Resultatet viser ”Ingen store risici”. Enkelte mindre risici er blevet identificeret og håndteres gennem vort ”Risk and Deviation Register” som følger Klepierre´s ”Risk Matrix”. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling.