Ejendomsselskabet Olav De Linde A/S

Ledelsesberetning

Selskabets væsentligste aktiviteter
Selskabets væsentligste aktivitet har i lighed med tidligere år bestået af udlejning af selskabets ejendomme, samt udvikling af selskabets portefølje af ejendomme gennem såvel projektudvikling, transformation og renovering.
Selskabets ejendomsportefølje, som består af både erhvervs- og boligejendomme, er primært beliggende i Aarhus, Odense og København.
Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold
Årets nettoomsætning udgør 565,6 mio. kr. mod 534,2 mio. kr. sidste år. Årets resultat efter skat udgør 121,3 mio. kr. mod 150,6 mio. kr. sidste år.
Omsætningsstigningen kan henføres til færdiggjorte projektejendomme samt ordinære lejereguleringer. Der opleves fortsat en god stabilitet blandt lejerne i selskabets ejendomme samt en fortsat lav tomgang ved udgangen af 2024.
Årets resultat før skat og værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 181,1 mio. kr. - og er således i tråd med forventningerne om et niveau på 175-200 mio. kr.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Vurdering af selskabets ejendomme
Årets værdiregulering af investeringsejendomme indregnes med -26,4 mio. kr. og den samlede værdi af ejendomsporteføljen pr. 31. december 2024 udgør 10.938,4 mio. kr.
Som led i værdiansættelsen af investeringsejendommene, indhentes der vurderinger fra eksterne valuarer på en væsentlig del af selskabets portefølje. Selskabet præsenteres desuden løbende for nye ejendomsinvesteringer fra førende ejendomsmæglere, ejendomsinvestorer og realkredit- og finansieringsinstitutter samt modtager indikative bud på udvalgte ejendomme i vores portefølje. Selskabet har også fokus på gennemførte transaktioner i de markeder, hvor selskabets ejendomme er beliggende. Herigennem får vi mulighed for at vurdere markedsafkast og øvrige væsentlige forudsætninger i værdiansættelserne.
På baggrund heraf - og den indsigt som vores markedsandel giver, har vi tilpasset vores ejendomsværdier, så de så vidt muligt svarer til den aktuelle markedsværdi. Årets nedskrivning kan primært henføres til stigende byggeomkostninger på igangværende projekter samt et svagt stigende afkastkrav på udvalgte ejendomstyper grundet fortsat usikkerheder om værdiansættelse på det danske ejendomsmarked med lav transaktionsvolumen. Dette modsvares dog i et vist omfang af øgede lejeniveauer.
Særlige risici
Renterisici
Selskabets rentebærende nettogæld, opgjort som prioritetsgæld, bankgæld, værdipapirer og likvider, er ultimo 2024 på 4.071,3 mio. kr. Prioritetsgælden er dels variabel forrentet og størstedelen fastforrentet, og øvrige rentebærende tilgodehavender og gældsforpligtelser følger det generelle renteniveau på baggrund heraf.
Selskabet har en finansieringsstrategi, der også skal sikre mod negativ udviklingen i rentemarkedet. Selskabet afdækker renterisici ved bl.a. swapaftaler samt spredning i låntype og forfald. I 2024 er der optaget ny gæld til finansiering af udviklingsprojekter, hvor en del er afdækket af swapaftaler.
Det er selskabets politik at have en høj andel af låneporteføljen med fast rente, da det er med til at sikre en god og stabil likviditet. Ved udgangen af 2024 er selskabets andel af rentebærende gæld til banker og realkreditinstitutter med fast rente over 5 år på 80,2%. Selskabet er bevilget rammer til yderligere renteafdækning.
Likviditets- og kreditrisici
Selskabets likviditetsrisiko består i, hvis den sædvanligvis stabile drift, som selskabet genererer, vil komme under pres, eller hvis der ikke kan frembringes tilstrækkelig likviditet til allerede igangsatte udviklingsprojekter mv.
Det er dog selskabets opfattelse, at de økonomiske forhold, såvel kapital-, drifts- som likviditetsmæssigt har en robusthed, der gør selskabet i stand til at modstå sådanne forhold, hvis de skulle opstå, og samtidig også at kunne fortsætte med at vise en god og stabil drift og likviditet. Selskabet har en god og tæt dialog med de finansielle samarbejdspartnere, der også baseres på selskabets høje kreditværdighed.
Videnressourcer
I selskabets forretningsgrundlag indgår som primære aktiviteter ejendomsinvesteringer, projektudvikling og udlejning af fast ejendom. Dette stiller særlige krav til videnressourcer hos medarbejdere og de tilhørende forretningsprocesser. Herudover er der også særlige krav til videnressourcer indenfor udvikling og projektering af selskabets investeringsprojekter. For til stadighed at kunne levere gode og tilfredsstillende løsninger er det afgørende, at selskabet kan rekruttere, udvikle og fastholde medarbejdere. Dette gælder såvel medarbejdere med et højt uddannelsesniveau som medarbejdere med et teknisk erfaringsgrundlag. Selskabet investerer gerne i uddannelse af vores medarbejdere.
Den forventede udvikling
Selskabet forventer også i det kommende år et positivt resultat. Selskabets ledelse er opmærksom på de aktuelle geopolitiske forhold, som kan påvirke prisniveauer og eventuel usikkerhed omkring levering på byggematerialer, på udvikling i inflation og nettoprisindeks, samt udviklingen i rentemarkedet mv.
Det forventes, at resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme for 2025 vil være i niveauet 175-200 mio. kr. I lighed med tidligere år er de usikre faktorer især knyttet til renteudviklingen i samfundet samt til markedssituationen for udlejningen af boliger og særligt af erhvervslokaler i de markeder, vi agerer i. Det forventes, at markedsniveauet for investeringsejendomme i 2025 målt op imod 2024 kun i mindre omfang vil blive påvirket af de ovenfor nævnte faktorer. Der skal dog være en vis opmærksomhed rettet mod efterspørgsel og likviditet i investeringsmarkedet, som måske kan blive påvirket af alternative investeringsmuligheder ved det forholdsvist høje renteniveau. Det er opfattelsen, at sammensætningen og omfanget af selskabets kunder er med til at understøtte en stabil drift. Det er således forventningen, at selskabets robuste økonomiske forhold fastholdes, såvel drifts- som likviditetsmæssigt.
Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Udover de ovenfor nævnte forhold, er der ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets økonomiske og finansielle stilling.
Redegørelse for samfundsansvar i henhold til årsregnskabslovens § 99 a
Forretningsmodel og engagement
Selskabets forretningsmodel er ejendomsinvestering, projektudvikling – inkl. renovering og transformation af ejendomme, samt udlejning af selskabets ejendomme. Selskabet ønsker at udvikle sin forretning og møde sine strategiske udfordringer på en økonomisk og samfundsmæssig forsvarlig måde gennem efterlevelse af lovgivningen samt via aktiviteter og indsatser af samfundsansvarlig karakter. Selskabet har i en årrække haft fokus på områder som miljøforhold i bred forstand, udvikling af videnressourcer og på bæredygtighed. Selskabets ledelse vurderer generelt, at arbejdet med bæredygtighed - såvel socialt, miljø- og klimamæssigt samt økonomisk, med fokus på et godt arbejdsmiljø - bidrager positivt til selskabets omdømme, effektivitet og trivsel.
Selskabet udarbejder i lighed med tidligere år en bæredygtighedsrapport. Selskabet har udarbejdet en hovedpolitik for bæredygtighed og er igang med at udarbejde politikker på udvalgte områder:
Hovedpolitik – bæredygtighed og samfundsansvar
Code of conduct – adfærdskodeks for ansvarlige forretningsrelationer
Politik for miljø, klima og genbrug
Politik for menneskerettigheder og sociale forhold
Politik for anti-korruption
Politik for ansvarligt arbejdsmiljø
Politik for det underrepræsenterede køn
Der arbejdes på fuld implementering af politikkerne, herunder at opstille mål, processer til kontrol mv. Hertil er der indført whistlerblowerpolitik, og sammen med personalehåndbogen, GDPR-retningslinier mv., danner det et godt fundament, hvor der tages hensyn til såvel medarbejderforhold som samfundsmæssige forhold.
Selskabets aktiviteter foregår alene i Danmark, og der er tale om aktiviteter, der sker på grundlag af regulerede markedsforhold, hvor selskabet på alle måder efterlever lovgivningen. Derfor er det ledelsens vurdering, at selskabet ikke er udsat for særlige risici forbundet til ovennævnte forretningsaktiviteter.
Selskabet ønsker desuden at omsætte sine holdninger til handling gennem indførelse af ledelses- og kontrolsystemer som opfølgning på virksomhedens arbejdsprocesser. Selskabet vurderer løbende på behovet for at etablere yderligere politikker mv.
Bæredygtighed og genbrug
Siden grundlæggelsen af virksomheden har genbrug af materialer været en integreret del af vores bygge- og renoveringsprocesser – også i tilfælde, hvor det er nødvendigt, at bygninger nedrives og genopføres. Selskabet har en særlig styrke i at give tidligere industri-, produktions- og erhvervsbygninger nyt liv som moderne og attraktive lejemål for virksomheder, offentlige institutioner og beboere. Alt sammen med respekt for den enkelte bygnings historie, arkitektoniske udtryk og materialer.
Gennem årene har selskabet bevaret tidligere industribygninger og transformeret disse til attraktive kontormiljø og erhvervsparker. Det er selskabets grundtanke, at der er et stort miljøbidrag i at undlade at rive ned og ved at genbruge så meget som muligt. Derudover opbevares materialer ofte til fremtidig brug som det f.eks. er tilfældet ved renoveringen af den tidligere postcentral i Ankersgade i Aarhus, det gamle kornlager, Havnegade 16, på Odense Havn samt det fremtidige højhusbyggeri, Mindet, i Sydhavnen i Aarhus som de seneste eksempler. Denne tilgang har skabt nogle markante industrielle kulturmiljøer i Aarhus og Odense, og det er selskabets strategi at bevare og udvikle disse kulturmiljøer, så historiske og bevaringsværdige ejendomme kan bestå og fortsat være en del af bybilledet. Selskabet er desuden anerkendt med en række priser for netop bæredygtighed.
Miljøforhold – herunder klimapåvirkning
Selskabet har ved opkøb og udvikling af ejendomme et skarpt fokus på miljømæssige forhold og afledte klimapåvirkninger. Det samme gælder ved renovering, nedrivning og nybyggeri i selskabets ejendomsportefølje. Der lægges stor vægt på at skabe grønne opholdsuderum og velfungerende gård- og byrum, der understøtter ophold og sociale aktiviteter. Dette bidrager til attraktive ejendomme for både beboere og erhvervslejere.
Der er en god tradition for at genbruge byggematerialer i stort omfang, hvilket har en god indvirkning på mindskning af CO2 forbruget. Her spiller den indlejrede CO2 i bygninger, der bevares, en markant rolle. Det er selskabets håb, at den politiske forståelse for at indlejret CO2 kommer til at få en større plads i forbindelse med f.eks. udarbejdelse af LCA-analyser. I forbindelse med renoveringer er der også fokus på, at der anvendes energioptimale løsninger. Generelt er området godt reguleret af diverse reglementer og forskrifter fra myndighederne, hvorfor selskabet ikke har en særskilt politik herfor, men mere har en stærk holdningsdrevet tilgang til, hvordan det skal gøres.
Sociale forhold og medarbejderforhold Selskabet har gennem mange år taget aktivt socialt ansvar og støttet initiativer for socialt udsatte, hjælpeorganisationer, kunstnere, iværksættere m.fl. Et markant eksempel er driften af Bazar Vest i Brabrand, Aarhus, der i årtier har spillet en væsentlig rolle i integrationen af danskere med etnisk minoritetsbaggrund – og det er vel at mærke uden offentlig, økonomisk støtte. Der er i 2024 oprettet et børnehus i Bazar Vest, hvor der sammen med en børnepsykolog arbejdes på at skabe et trygt og udviklende rum for børn i alderen 4-8 år i lokalområdet. Der er ligeledes stort fokus på medarbejderes trivsel, og arbejdsvilkår. Det kommer til udtryk gennem virksomhedens personalepolitik, medarbejdersamtaler, arbejdspladsvurderinger (APV), kompetenceudvikling og faglig opkvalificering mv. Disse tiltag gælder både for funktionærer og timelønnede medarbejdere.
Menneskerettigheder
I selskabet er der en klar holdning til, at menneskers rettigheder skal forsvares og beskyttes. Således hverken accepteres eller tolereres krænkende handlinger, herunder diskrimination, mobning og seksuel chikane.
Selskabet har indgået aftaler for at sikre, at også ansatte hos underentreprenører og evt. deres underentreprenører arbejder og aflønnes på overenskomstmæssige niveauer, hvis der udføres arbejde for selskabet.
Bekæmpelse af korruption og bestikkelse
Selskabet tager afstand fra alle former for korruption og bestikkelse, herunder også karteldannelser. Ansatte opfordres til at oplyse direktionen herom, hvis sådanne forhold konstateres i dialog med leverandører eller andre samarbejdspartnere m.fl., så der kan ageres aktivt, hvis tilfældet skulle opstå.
Selskabet har etableret en whistleblower ordning, hvor medarbejdere og ledelse anonymt kan indberette om alvorlige lovovertrædelser, herunder også korruption, bestikkelse mv.
Redegørelse for selskabets politik for dataetik i henhold til årsregnskabslovens § 99 d
Gennem ansvarlig brug af data sikres det bedst mulige udgangspunkt for at opnå såvel lejeres som medarbejderes, samarbejdspartneres, leverandørers og øvrige interessenters tillid. For at undgå misbrug og krænkelse af privatlivets fred samt for at sikre selskabet mod lovgivnings-, forretnings- og omdømmemæssige risici sker administration, kontrol af lagring samt brug af såvel lejeres som medarbejderes data på en etisk og proaktiv måde. Selskabet har internt kommunikeret IT-retningslinjer samt implementeret kontroller, der skal sikre, at data håndteres forsvarligt af selskabets medarbejdere. På nuværende tidspunkt er der ikke udarbejdet en egentlig formaliseret politik for dataetik, da de internt kommunikerede retningslinjer vurderes tilstrækkeligt.

Beskrivelse af virksomhedens væsentligste aktiviteter

Selskabets væsentligste aktiviteter
Selskabets væsentligste aktivitet har i lighed med tidligere år bestået af udlejning af selskabets ejendomme, samt udvikling af selskabets portefølje af ejendomme gennem såvel projektudvikling, transformation og renovering.
Selskabets ejendomsportefølje, som består af både erhvervs- og boligejendomme, er primært beliggende i Aarhus, Odense og København.

Beskrivelse af udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold

Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold
Årets nettoomsætning udgør 565,6 mio. kr. mod 534,2 mio. kr. sidste år. Årets resultat efter skat udgør 121,3 mio. kr. mod 150,6 mio. kr. sidste år.
Omsætningsstigningen kan henføres til færdiggjorte projektejendomme samt ordinære lejereguleringer. Der opleves fortsat en god stabilitet blandt lejerne i selskabets ejendomme samt en fortsat lav tomgang ved udgangen af 2024.
Årets resultat før skat og værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 181,1 mio. kr. - og er således i tråd med forventningerne om et niveau på 175-200 mio. kr.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.