Stensdal Group Holding A/S

LEDELSESBERETNING

Udviklingen i selskabet og koncernens økonomiske aktiviteter og forholdKoncernen har i 2022/23 realiseret en omsætning på m.DKK 153 (2021/22: m.DKK 170,8)og et resultat af primær drift på m.DKK 76 (2021/21: m.DKK 299,1).Årets resultat for koncernen udgør før skat m.DKK 73 (2021/22: m.DKK 296,5) og efterskat m.DKK 57 (2021/22: m.DKK 232,6).Koncernens egenkapital udgør (inkl. minoritetsinteresser) m.DKK 799 (2022/21: m.DKK743,0). Moderselskabets egenkapital udgør m.DKK 562 (2021/22: m.DKK 531,2).Resultatet for ejendomsaktiviteterne er tilfredsstillende i et udfordrende marked, menblandt Private Equity aktiviteterne leverer Anthill Agency A/S desværre meget utilfreds-stillende resultater, som ikke opvejes af de fine resultater i ParkZone A/S. Resultatet afvores Private Equity aktiviteter er således dårligere end de for regnskabsåret udmeldteforventninger. Samlet er koncernens resultat tilfredsstillende.EjendomsinvesteringResultatet af koncernens aktiviteter inden for ejendomsinvestering udgør før skat m.DKK109 (2021/22: m.DKK 246,8) og balancen udgør pr. 30.09.2023 m.DKK 1.663(30.09.2022: m.DKK 1.509,1).Koncernens investeringsejendomme udgør m.DKK 1.630 (2021/22: m.DKK 1.474,1),svarende til en tilvækst på m.DKK 156, hvoraf direkte investeringer udgør m.DKK 103.Vi ejer og udlejer mere end 140.000 m² erhvervsejendomme i Storkøbenhavn. I områdermed god tilgængelighed og infrastruktur. Beliggenhed er et nøgleord, og det er vi megetbevidste om, når vi køber ejendomme til porteføljen. Mange af dem kan optimeres, hvilketer en mere bæredygtig strategi end at rive ned og bygge nyt. Derfor har vi igennem mereend 30 år gjort det til et af vores specialer, at vi forvandler triste og ofte nedrivningsklareejendomme til attraktive ejendomme, gearet til fremtiden.”Et resultat før skat på godt 100 mio. kr. for koncernensaktiviteter indenfor investeringsejendomme, i et lidtmere udfordrende år, vidner om et stærk grundlag forvidere vækst.Derudover opbygger koncernen en portefølje af nyopførte boligejendomme hvorkvalitet, inklusion, fællesskab og service er blandt de vigtigste parametre, når viplanlægger, udvikler og opfører danskernes nye boliger.Koncernens første projekt til egen beholdning er Ammendrup Park i Helsinge, som erunder opførelse og vil bestå af 200 rækkehuse til udlejning. Heraf er de første etaper, 142boliger på i alt 14.671 m2, færdigbygget og fuldt udlejet i regnskabsåret. Den næsteetape på 14 ud af yderligere 58 boliger på i alt ca. 6.100 m2, er allerede påbegyndt ud-lejet og afleveres til lejerne i etaper fra 1. juli 2024.Køb og salg af investeringsejendommeDer er i året ikke indkøbt nye erhvervsejen-domme, men fokus har i høj grad været påopgradering, lejerindretning og udlejning afden bestående portefølje.Herudover har koncernen videreudviklet om-rådet Ammendrup Park i Helsinge.Aktiviteterne vedrører opførelse af rækkehusetil udlejning og udgør ligeledes en stor del aftilgangen og værdiforøgelsen på koncernensinvesteringsejendomme.Udlejning af investeringsejendommeDer er i løbet af året investeret bredt over ejendomsporteføljen, dels i generelle opgra-deringer og forbedringer og dels specifikt i forbindelse med ombygning og indretningi forbindelse med nye lejere. Udlejningsprocenten (efter lejeværdi) udgør for kontor- oglogistikejendomme 86 % (sidste år 81 %) for Storkøbenhavn og 87 % (sidste år 84 %) forhele landet. Efter regnskabsårets afslutning er udlejningsprocenten forbedret yderligere,ved tilgang af nye lejere.Stensdal Group Holding-koncernen investerer hovedsagelig i ejendomme, hvor udvik-lingspotentialet baseres på såvel bestående lejere og på tomgang. Derfor vil indkøbteejendomme, ofte påvirke udlejningsprocenten negativt de første 12-14 måneder. Allefærdigopførte boliglejemål er udlejet og der forventes samme trend fremover, i takt medat boliglejemålene færdiggøres.Ejendommens vedligeholdelsesstandDer er fra koncernens side et stort fokus på løbende at vedligeholde og forbedreejendommene, så disse til hver en tid fremstår attraktive, både for nuværende ogfremtidige lejere. Der investeres således væsentlige summer i sikring af en højvedligeholdelsesstandard for alle ejendomme.”Værdireguleringer på 53 mio DKK udgøres af 138 mioDKK på grund af udvikling m.v. og -85 mio DKK pågrund af ændring i afkastprocent.Ejendommenes indregning og målingKoncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi og har fastsat dagsværdien medudgangspunkt i en afkastbaseret model, med udgangspunkt i et startafkast. Værdien erprimært knyttet til fastsættelse af afkastprocent og nettoleje.Afkastprocent for koncernens ejendomme er fastsat ud fra en individuel vurdering forden enkelte ejendom og er indregnet som følgerErhvervsejendommeBoligejendomme6,5% - 10,0%5,00%optaget til m. DKKoptaget til m. DKK1.200 i regnskabet.430 i regnskabet.Det vægtede afkastkrav for investeringsejendomme til erhverv er 6,75 %. Det vægtedeafkastkrav for investeringsejendomme til bolig er 5 %. Investeringsejendomme til boligsom ikke kan indregnes til en pålidelig dagsværdi er indregnet til kostpris ellernettorealisationspris, hvor denne skønnes lavere.I henhold til koncernens anvendte regnskabsprincip, indregnes tomme erhvervslejemåltil skønnet genudlejningsværdi med fradrag af 25 %, ligesom der afsættes til ombygningog indretning. Lejemål der er opsagt til fraflytning, med 6 måneder eller mindre tillejemålets ophør, indregnes som værende tomme, uanset om de reelt er lejebærende påbalancetidspunktet. Koncernens investeringsejendomme er i regnskabsåret netto værdi-reguleret med m.DKK 53 mod m.DKK 258,3 i 2021/22.Hovedparten af værdiudviklingen i koncernens ejendomsportefølje, fremkommer somfølge af udvikling af ejendommene, herunder byggeri, forbedret drift, forøget udlejningm.v. Værdireguleringer som følge af sådanne forhold udgør således m.DKK 138, mensværdireguleringer som følge af ændring i afkastprocent fra 2021/22 til 2022/23 udgør m.DKK -85.EjendomsudviklingResultatet af koncernens aktiviteter inden for ejendomsudvikling udgør før skatm.DKK -7 (2021/22: m.DKK 13) og balancen udgør pr. 30.09.2023 m.DKK 72(30.09.2022: m.DKK 74).FavrhøjKoncernens største projekt, Favrhøj, ercentralt placeret i Favrholm, syd for Hillerød,mellem det kommende Nyt Hospital Nordsjæl-land og den nye S-togsstation. Favrhøj, meden forventet byggeret på ca. 40.650 m²etageareal, bearbejdes intensivt og der er iåret og tidligere i processen, investeretvæsentlige ressourcer i forberedelse afbyggeri på grunden, herunder udarbejdelseaf lokalplan for området, jordbunds-undersøgelser, arkæologiske undersøgelser,etablering af erstatningsnatur m.v.Det er i løbet af året godkendt en lokalplan forområdet som dog er påklaget. Der forventesendelig afklaring på lokalplanen i 2024.Ammendrup ParkUdviklingen af Ammendrup Park ApS, derejer et grundareal i Helsinge, er fortsat i detteregnskabsår. Der er ud af 96 parcelhusgrundesolgt yderligere 5 i regnskabsåret, hvortil kommer12 grunde, der har ændret anvendelse til opførelseaf 22 dobbelthuse til udlejning, således at der påbalancetidspunktet alene resterer 9 grunde. Efterregnskabsårets udløb er der solgt yderligere 1grund, men den aktuelle markedssituation giveren forventning om at salget af de sidste grundefortsat vil ske i relativt langsomt tempo.Private equityStensdal Group er mest kendt for ejendomsdelen, hvor vi i mere end 35 år har udvikletog investeret i fast ejendom. Men vi investerer også i en række andre virksomhederuden for ejendomsbranchen.TodAI A/S, som koncernen erhvervede 40 % afultimo sidste, beskæftiger sig med kunstig intel-ligens og oplever stor vækst, både i omsætningog medarbejderantal. I regnskabsåret 2023, for-ventes det at omsætningen mere end fordoblesog et mindre, negativt resultat.Parkzone A/S har fortsat den gode udvikling ogleveret et stærkt resultat og de gennemførte rationa-liseringstiltag, har til fulde båret frugt, samtidig medat selskabets organiske vækst er fortsat. Selskabetrealiserer således, et resultat før skat på godt m.DKK9. For 2023/24 forventes fastholdt en betydelig væksti omsætningen, dels som følge af tilgang af nye kun-der og fortsatte positive effekter af de forbedredeprocesser. Der forventes ligeledes et yderligere for-bedret resultat.Anthill Agency A/S har haft et år der har været præget afinvestering og udvikling af både agency-forretningenog i særdeleshed SaaS-forretningen, hvilket harresulteret i et negativt resultat, der også var højere endforventet. Der er fortsat høje vækstforventninger tilisær SaaS-forretningen, om end den forventede vækstfor regnskabsåret af flere sammenfaldende årsagerer blevet tidsmæssigt forrykket. Organisationen erstyrket bredt, herunder med ansættelse af ny CEOultimo regnskabsåret og selskabet udbygger løbendesine servicetilbud i alle dele af forretningen. Derbudgetteres med en betydelig vækst i det kommendeår. På grund af de fortsatte betydelige investeringeri udbyg-ning af selskabets SaaS-forretning, forventeset negativt resultat i 23/24, omend langt mindre end idet forløbne år.KundetilfredshedI Stensdal Group koncernen prioriterer vi tilgængelighed, service og fleksibilitet.Koncernen driver egen ejendomsadministration og serviceorganisation, som skal sikrekvalitet og nærhed i forhold til lejere. Samtidig er der løbende fokus på at skabe en størrefleksibilitet i lejeforhold, herunder forbedringer, arealudvidelser, reduktioner eller flytning.