Opus 1000 Aps

Beskrivelse af virksomhedens væsentligste aktiviteter

Virksomhedens væsentligste aktiviteterKoncernens aktivitet består i at udøve management af byggeprojekter, herunder bolig- og erhvervsprojekter.

Beskrivelse af usikkerhed ved indregning eller måling

Usikkerhed vedrørende indregning og målingDer er ingen usikkerhed forbundet med indregning eller måling ud over, hvad der er normalt for et selskab inden for byggebranchen.

Beskrivelse af usædvanlige forhold, der kan have påvirket indregningen eller målingen

Usædvanlige forhold, der har påvirket indregning og målingÅrets resultat er ikke påvirket af usædvanlige forhold.

Beskrivelse af udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold

Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdØkonomiske forhold
​Årets resultat før skat i koncernen udgør 56,1 mio. kr. mod 29,5 mio. kr. i 2023, og egenkapitalen inkl. minoritetsinteresser udgør 399 mio. kr. Omsætningen faldt fra 1.886 mio. kr til 1.465 mio. kr.​
​Resultatet er som ventet i sidste årsrapport, hvor vi forventede en fordobling af årets resultat, og må derfor anses for tilfredsstillende.
​
​Resultatet viser, at udviklingen efter et par år med faldende fortjeneste er vendt.
​
​Vi har i løbet af 2024 fået afleveret hovedparten af de byggerier, hvor der blev indgået fast pris-aftale, inden de kraftige prisstigninger vi oplevede i foråret 2022.
​​Aktiviteter
​Som beskrevet i ledelsesberetningen for 2022 og 2023, var det særdeles svært at købe underentrepriser til de kalkulerede summer på de aftaler vi havde indgået før prisstigningerne i 2022, hvilket har betydet, at visse projekter udelukkende har bidraget med omsætning, men ikke med indtjening.
​
​Da nogle af disse byggerier blev finansieret af os, blev vi efterfølgende ramt af stigende renter, hvilket har udhulet​de selskabsfortjenester, der var forudset. Denne effekt blev forstærket af, at vores bygherrer blev nødt til at udnytte deres kontraktsikrede udskydelsesret, der typisk var på 3 måneder, for at opnå tilstrækkelig udlejning til at de kunne optage realkreditfinansiering.
​
​Finanstilsynets regler om såkaldt kritisk leje har gjort det særligt svært at opnå tilstrækkelig realkredit¬finansiering på velbeliggende ejendomme i forhold til mindre velbeliggende ejendomme. Dette har vel​næppe været hensigten, men da velbeliggende ejendomme i sagens natur sælges til lavere afkast end ejendomme på mere tvivlsomme beliggenheder, bliver det sværere at opnå positiv likviditet i forhold til et fastforrentet realkreditlån med afdrag, som jo ikke tager hensyn til beliggenheden. Konsekvensen har været, at udlejningsprocenten på nogle af vores byggerier skulle over 95 %, før realkreditlån kunne hjemtages, og closing kunne gennemføres.
​
​Det er glædeligvis hidtil lykkedes i alle tilfælde at få overdraget byggerierne. Vores kontraktmæssige set-up, hvor investorerne havde indskudt 30 % egenkapital til sikkerhed for restbetalingen, betød at der ikke var en økonomisk risiko for os i disse projekter, og der endog kunne ligge en økonomisk gevinst for os ved non-completion, men det kunne have givet et stort tab for de bagvedliggende investorer der ofte kunne være private mennesker. Vi ville derfor rent moralsk have været nødt til at afsøge alle andre muligheder, før vi måtte bringe erstatningssalg i spil, og vi har da også i et enkelt tilfælde udskudt closingen mere end de aftalte 3 måneder, men i den sidste ende er alle projekterne blevet overdraget.
​
​Vi har løbende fulgt med i udlejningsprocenterne på de enkelte byggerier og gjort tiltag, så udlejningen blev fremmet mest muligt, herunder bl.a. igangsat udvendige arbejder så tidligt som muligt, for at udearealerne kunne fremstå indbydende ved indflytning. Vores høje finishniveau i byggeriet er ligeledes en gunstig faktor ved udlejning og bidrager derfor til, at closing kan gennemføres.
​
​Selve closingen er i alle tilfælde gået upåklageligt, og vi har nu den nødvendige know-how til at gennemføre byggefinansiering i alle faser, hvis behovet skulle opstå.
​​Underentreprenører
​I de projekter, som var økonomiske udfordrede, har projektledelsen naturligvis arbejdet hårdt for at få så god en økonomi i projektet som muligt og forsøgt i videst muligt omfang at købe ind til de budgetterede priser. Vi har kunnet konstatere, at disse bestræbelser på at købe ind billigst muligt i nogen udstrækning har betydet, at nogle underentreprenører har haft vanskeligt ved at gennemføre deres entrepriser til den aftalte pris. Vi har som følge heraf konstateret et forøget omfang af ekstrakrav mod os samtidig med, at nogle underentreprenører har været økonomisk svækkede, hvilket har givet udfordringer i forbindelse med gennemførelsen.
​
​Vi har hele tiden haft det princip, at udfordringer med økonomien i de enkelte projekter ikke skulle ændre vores adfærd i forhold til vores bygherrer. Et af vores salgsargumenter er, at bygherrerne får sikkerhed for kvalitet, økonomi og godt samarbejde, når de indgår aftaler med os, og det er derfor afgørende for vores ry i markedet, at​vi fastholder dette, også når økonomien er udfordret for os. Det er derfor glædeligt at kunne konstatere, at de byggerier der er blevet afleveret i 2024, er i samme høje kvalitet som hidtil, og at vores kundetilfredshed, som måles gennem BNKI (Byggeriets Nye KundeIndeks), ligger helt i top.
​​Rentestigninger
​Rentestigningerne, som fulgte efter inflationen, gav store ændringer i ejendomsmarkedet. For Raundahl & Moesby har det betydet, at en hurtig omstilling af markedsfokus har været nødvendig. I de seneste år er en meget stor del af vores byggerier blevet afsat dels til virksomheder, der strukturerer gearede investeringer, dels til de svenske ejendomsinvestorer.
​
​Mens renterne var lave, kunne man geare investeringerne ved at indskyde en egenkapital og realkreditfinansiere resten. Realkreditfinansieringen kunne ske til meget lave priser, hvilket betød, at stort set hele nettolejeindtægten​gik til forrentning af egenkapitalen. Men med de store rentestigninger ændrede dette billede sig drastisk, og lejeindtægterne kunne i 2024 næsten kun lige balancere med omkostningerne til realkreditfinansieringen, hvorved egenkapitalforrentningen er blevet stærkt udhulet.
​
​Dette har udfordret forretningsmodellen for virksomheder, der samler investorer til at tilvejebringe egenkapital og arbejder med en realkreditfinansiering for den øvrige investering. Det var inden for denne sektor, vores største omsætning lå i årene før rentestigningen, men som følge af de ændrede markedsvilkår har vi ikke kunnet indgå nye aftaler med dette kundesegment i 2023 og 2024.
​
​Tilsvarende har rentestigningerne givet vanskeligheder for de ejendomsaktører, der har finansieret sig via obligationer, og som har skullet refinansiere til langt højere renter end tidligere. Dette kundesegment har været vores næststørste afsætningskanal, men i løbet af 2024 er alle investeringer i dette segment fortsat på ’’hold”.
​​Huslejer
​Det glædelige er, at ejendomsinvestorerne generelt oplever rigtig god drift i ejendommene med lav tomgang og huslejer, der er blevet opjusteret som følge af inflationen. I slutningen af 2024 kunne man desuden begynde at mærke, at byggeaktiviteten i branchen har været på lavt blus i en længere periode, og at der efterhånden er opbygget et underudbud af nybyggede boliger. Dette har yderligere påvirket lejepriser og salgspriser i opadgående retning i de store byer.
​Samlet set betyder det, at de langsigtede investorer har kunnet realisere et højere afkast af deres investeringer, og at andre investorer har kunne nedbringe gæld ved at frasælge lejligheder til ejerboliger, efterhånden som de er blevet fraflyttet.
​​Udvikling i investormarkedet
​Den positive udvikling i ejendomsmarkedet, kombineret med at renterne nåede toppen og gradvist begyndte at falde, har betydet, at investorerne har meldt sig på banen i stadig større grad, og ved udgangen af 2024 var der en investorefterspørgsel, vi sjældent har oplevet lignende.
​
​I 2023 påbegyndte vi en målrettet indsats mod at få erstattet de tabte afsætningsmuligheder som ovenfor beskrevet med nye kunder, herunder især de danske pensionskasser. Denne indsats har vi bygget videre på i 2024, hvor stadig flere pensionskasser er gået på opkøb. Samtidig har vi udbygget samarbejdet med de kunder, som vi fik indgået aftaler med i 2023.
​
​Et eksempel herpå er AP Ejendomme, som vi startede vores første samarbejde med i 2023, og som nu er vores største kunde.
​
​Samtidig har vi også arbejdet på at etablere byggerier inden for den almene boligsektor, som der er politisk krav om fremadrettet at skulle udgøre en vis andel af nybyggerierne i de største byer. Med knowhow inden for denne sektor vil det være muligt for Raundahl & Moesby at aktivere grunde, der helt eller delvist er reserveret til alment boligbyggeri. Grundejere har generelt svært ved at håndtere de komplicerede krav til ”den delegerede bygherremodel”, som almene byggerier kan opføres under, men her kan vi tilbyde en styret og smidig proces frem til aflevering af det færdige byggeri til en given boligforening.
​
​At arbejde med den delegerede bygherremodel, hvor hver underentreprise udbydes i offentlig licitation, har også​den effekt, at vi får kontakt med underentreprenører, der er konkurrencedygtige, men som vi ikke tidligere har samarbejdet med. Den delegerede bygherremodel kan således bidrage til styrke vores egen supply chain til andre byggeprojekter og dermed vores generelle konkurrencedygtighed.
​
​Både byggerier for boligforeninger og for pensionskasser kræver normalt et lidt længere tilløb, end vi har været vant til med de investorer, der tidligere udgjorde hovedparten af vores kundegrundlag. Vi kan derfor se, at projekterne har en længere tilblivelsestid, men til gengæld er der stor sikkerhed for betalingsevnen gennem hele forløbet.
​
​Ved udgangen af året kan det konstateres, at vores omstilling til nye kunder har været en stor succes og har haft den effekt, at vi træder ind i 2025 år med flere projektmuligheder end de forrige år.
​​Ordreindgang
​En del af de projekter, der blev indgået aftale om i løbet af 2023 og 2024, blev indgået på et tidligt grundlag, hvorefter der skulle gennemføres projektering og myndighedsproces – og i nogle tilfælde en lokalplan¬proces. Som forudset har omsætningen fra den store ordrebeholdning derfor ikke fået fuld effekt i 2024, hvorfor vi har måttet konstatere en omsætningsnedgang fra 2023 til 2024, men projekterne vil til gengæld bidrage til et stabilt og langsigtet aktivitetsniveau i en lang periode fremover.
​​Afslutning af projekter
​I løbet af 2024 har vi efterhånden fået afviklet de byggerier, der var udfordret på grund af inflationshoppet i foråret 2022, og vi arbejder i stadig højere grad på byggerier, hvor aftalerne er indgået på det nye prisleje. Priserne i 2024 har været langt mere forudsigelige, hvilket betyder, at der gennem året har været en stigende andel af vores byggerier, der lever op til de forventninger, der har været fra start. Dette giver grobund for en solid​og stabil indtægt fra disse projekter fremadrettet.
​
​I takt med at vi får afviklet de projekter, hvor vi har stået for finansieringen, har vores gæld til bankerne været faldende hen over året. Det er karakteristisk for de kunder, herunder pensionskasser og almene boligforeninger,​som vi har indgået de seneste aftaler med, at de selv anskaffer byggefinansieringen. Disse projekter vil derfor ikke afføde gældsstiftelse i forhold til bankerne.
​​Egen finansiering og igangværende arbejder
​De byggerier, vi selv har finansieret, har været struktureret således, at egenkapital fra slutinvestorerne og bankfinansieringen lånes ind til et SPV, der ejes af os. Denne struktur betyder, at byggerierne under opførelse optræder som ”Igangværende arbejder for fremmed regning” i balancen. Beløbet for det enkelte projekt er naturligvis størst sidst i processen, og vi har derfor fortsat bygget gælden op på de projekter, vi ikke havde afleveret inden årsskiftet.
​
​Samlet set er posten ”igangværende arbejder for fremmed regning” ved årsskiftet faldet fra 887 mio. kr. i 2023 til 529 mio. kr. i 2024. Og det skal understreges, at langt det meste ”fremmed regning” handler om byggerier for selskaber, som vi selv ejer 100 % af, og der derfor ikke er tale om omkostninger, der betvivles af en fremmed bygherre.
​
​Der var ved årsskiftet 2024/25 to projekter tilbage, som blev finansieret af os. Begge var langt fremme ved årsskiftet, og den ene af disse blev closet tidligt i 2025.
​
​Samarbejdet med bankerne har været helt gnidningsfrit, og den rapportering, som vi i forvejen har skullet levere til investorer og andre, har været tilstrækkelig i forhold til finansinstitutterne. Det har derfor ikke været forbundet med et væsentligt ekstra ressourceforbrug fra vores side at håndtere byggelånene, og hvis markedet igen vil efterspørge byggefinansiering, vil vi være godt klædt på til at tilbyde det.
​
​I løbet af året er de fleste closinger blevet gennemført, og bortset fra udskydelser er de blevet gennemført helt uden forhindringer.
​​Targetprismodeller
​For at minimere vores risiko for prisstigninger, som vi oplevede i 2022, og som har haft negativ indvirkning på vores resultater i 2022-24, har vi på flere af de større entrepriseaftaler lavet et set-up, hvor vi tidligt i forhandlingsforløbet har afgivet en targetpris til bygherren, men hvor vi først binder os til en fast sum, når vi har projekteret så langt, at vi kan få afdækket de større entrepriser hos underentreprenørerne. Denne model er f.eks.​anvendt på Vibenshus runddel for ATP Ejendomme og på projekterne Århus Amtssygehus for henholdsvis Patrizia og Pensam. Modellen rummer den fordel for både bygherren og os, at der er højere grad af detaljering, inden den endelige aftale indgås, og at vi kan indgå bindende aftaler med underentreprenørerne straks efter, at vores aftale med bygherren er endelig.
​
​Vi kan konstatere, at Raundahl & Moesby er meget efterspurgt i forbindelse med at deltage i den slags konstellationer, hvilket skyldes, at vi besidder en høj grad af viden inden for optimering af projekter, hvor vores tilgang ikke alene drejer sig om at bygge effektivt og til en skarp pris, men også om hvordan selve værdien af det færdige byggeri bliver højest mulig.
​
​Risikoen ved tidlig involvering er, at targetprisen i sagens natur anslås på et meget tyndt grundlag, og at der fra Raundahl & Moesbys side skal lægges ganske mange kræfter i projekteringsforløbet uden at være sikret en endelig aftale med bygherren, hvis targetprisen ikke nås. En sadan situation kan enten skyldes, at targetprisen har været for optimistisk anslået, eller at kravet til ydelserne undervejs stiger ud over det forventede.
​I det forløbne år er det begrænset hvor mange af disse forløb, der ikke har resulteret i efterfølgende byggekontrakter, men vi skal i hver enkelt tilfælde nøje vurdere, hvilke projekter og hvilke bygherrer vi kan indgå i den slags forløb med.
​​Økonomisk optimering af projekter
​Succesfulde samarbejder er indgået med AP Ejendomme, og vi bliver fortsat brugt til at skære projekterne til, så de kan holde sig inden for en given økonomi. Formålet har været, at der skal være den balance mellem huslejen og det afkast, som AP forventer, samtidig med at de kommende lejerne ikke oplever væsentlige forringelser i forhold til de oprindelige projekter, hvor økonomien ikke kunne hænge sammen.
​
​Det forventes, at den slags samarbejder i fremtiden vil give grobund for en stor del af vores omsætning.
​​Private investorgrupper
​Der har vist sig at være en appetit på at deltage i grupper, der foretager ejendomsinvesteringer, blandt meget velhavende private investorer. Grupperne kan bestå af 4 til 10 deltagere, som har et vist kendskab til hinanden. Disse grupper kan i nogle tilfælde løfte endog meget store projekter, der ellers er forbeholdt institutionelle investorer. Raundahl & Moesby er i 2024 indgået i en sådan konstellation omkring erhvervelse af Bech Bruuns tidligere hovedkontor på Langelinie.
​
​Det er typisk påkrævet, at vi selv deltager som investor, men er til gengæld forudbestemt som totalentreprenør på opgaven i et aftale-set-up med åben bog. Ejerskabet til de færdigudviklede ejendomme kan aftales fra gang til gang, og formålet kan enten være at udvikle og sælge eller at udvikle og beholde ejendommene.
​
​Denne type opgaver kan blive en større afsætningskilde for os i fremtiden og vil være særligt velegnet til f.eks. ejerboligbyggerier. Et styresignal fra Skat, som kræver udtagningsmoms for boliger, hvis der skiftes hensigt fra salg til leje, kan besværliggøre etableringen af ejerboliger, da udlejningscasen efter dette styresignal er blevet væsentligt forringet. Dette kan på landsplan medføre, at der opføres færre ejerboliger, hvilket er stik mod ønsket fra mange kommuner, og man må derfor forvente, at der på et tidspunkt kommer en politisk diskussion om, hvor​hensigtsmæssigt det er, at Skat forvalter moms på udviklingsprojekter på denne måde.

Omtale af betydningsfulde hændelser, som er indtruffet efter regnskabsårets afslutning

Begivenheder efter balancedagenEfter balancedagen har Raundahl & Moesby fortsat arbejdet med at gennemføre byggeri i henhold til indgåede aftaler og løbende fortsat dialog om nye projekter. Der er ikke indtruffet begivenheder, som ændrer ved årets resultat eller forventningerne til fremtiden.

Beskrivelse af virksomhedens forventede udvikling

Forventet udviklingI lighed med tidligere er forventningerne til det kommende år styret af den ordreindgang, vi har haft i de forgangne år.
Som beskrevet ovenfor har 2024 hen over året været præget af en stigende interesse fra institutionelle investorer, og året 2025 starter med en stor ordrebeholdning. Særligt i Øst er der mange projektmuligheder, der endnu ikke er blevet til ordrer. Denne pipeline sikrer os et højt aktivitetsniveau i det kommende år, og kan lægge grunden for vores fremtidige projekter lang tid fremover.
Virksomheden har således udover et meget stærkt likviditetsberedskab en god ordrebeholdning, der afvikles planmæssigt, og hvor aftalerne er indgået i et mere forudsigeligt marked. Dette giver forventning om et tilfredsstillende resultat for 2025, hvor en øget omsætning vil føre til øget indtjening.
På baggrund af de nuværende indgåede aftaler forventes det, at koncernens omsætning bliver ca. 1,75 mia. kr., og at resultatet før skat bliver ca. 75 mio. kr.
De projekter, der udføres i 2024, holder forventningerne til indkøb og forventes derfor at bidrage med de dækningsbidrag, som var kalkuleret på forhånd.
Særlige risici
Virksomheden er ikke eksponeret for særlige risici ud over, hvad der normalt forekommer inden for branchen.