Dansk Ejendomsfond I A/S

Hovedaktivitet Selskabets hovedformål er at drive virksomhed indenfor investering og udlejning af fast ejendom. Koncernforhold Aktiekapitalen på 375,5 mio. kr. ejes 56,04% af Velliv, Pension og Livsforsikring A/S, Ballerup, 25,00% af Pædagogernes Pension, København Ø. og 18,96% af AP Pension, Livsforsikringsaktieselskab, København Ø. Øvrige forhold Selskabet er en Alternativ Investerings Fond (AIF), hvorfor der er krav fra Finanstilsynet om, at der indgås en forvaltningsaftale med en Forvalter af Alternative Investerings Fonde (FAIF). Selskabet forvaltes derfor af DEAS Fund Management DK A/S. For forvaltningen betales vederlag på markedsbaserede vilkår. Selskabet har indgået en depositaraftale med Nordic Compliance Services A/S v/DLA Piper Denmark Advokatpartnerselskab, hvilket ligeledes er et krav i henhold til lovgivningen. Depositaraftalen påkræver, at depositaren skal sikre ejerskab af aktiver, overvåge pengestrømme, kontrollere efterlevelse af investeringsrestriktioner samt overvåge køb og salg af ejendomme. DEAS Fund Management DK A/S blev godkendt af Finanstilsynet som forvalter af alternative investeringsfonde den 10. februar 2014. DEAS Fund Management DK A/S forvalter selskabet indenfor aktionæroverenskomstens rammer og alle handlinger på portefølje- og ejendomsniveau, der jf. gældende ”Dispositions- og Attestationsbeføjelser” kræver at separat godkendelse sendes til bestyrelsens godkendelse inden igangsættelse. Bestyrelsen modtager kvartalsvis risikorapportering samt stresstest for selskabet. DEAS Fund Management DK A/S indberetter kvartalsvis til Finanstilsynet via Nationalbankens indberetningssystem FIONA Online. Selskabets ejendomsadministration varetages af DEAS A/S. Selskabet har ingen ansatte. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat Årets resultat for perioden 1. januar – 31. december 2023 udviser et overskud på 91,7 mio. kr. mod 106,9 mio. kr. i 2022. Årets resultat før værdireguleringer på 101,5 mio. kr. er som forventet, og anses for tilfredsstillende og er drevet af en positiv udvikling i ud- og genudlejning af lejemålene, herunder med bidrag fra udviklingen i nettoprisindekset samt frasalg af ejendom. De negative værdireguleringer er drevet af øgede afkastkrav på ejendomsmarkedet. Årets resultat svarer til en forrentning af den gennemsnitlige egenkapital på 5,1% mod 6,2% i 2022. Ejendomsresultatet har forrentet investeringen i ejendommene med 4,0%. Ekskl. værdiregulering og realiserede avancer ved salg har forrentningen været på 4,4%. Forslag til resultatdisponering fremgår af note 7. Selskabets finansielle stilling Selskabets balance udgør ved årets slutning 2.689,4 mio. kr., og egenkapitalen udgør 1.841,2 mio. kr., svarende til en soliditet på 68,5%. Ejendomsporteføljen er værdiansat til 2.563,0 mio. kr. ultimo 2023. Selskabet har ultimo 2023 prioritetsgæld på 791,3 mio. kr. Ejendomsinvesteringer Selskabets ejendomsportefølje bestod ultimo året af 38 ejendomme med et bruttoetageareal på 212.616 m². Ejendommene er fortrinsvis placeret centralt i danske byer, og beliggenheden og vedligeholdelsesstanden gør ejendommene attraktive til udlejning og salg. Salg af investeringsaktiver Selskabet har solgt ejendommen Viborgvej 4, 4800 Nykøbing F. pr. 1. juni 2023 for en salgssum på 5,0 mio. kr. Udlejningsforhold Den gennemsnitlige udlejningsprocent er ved årets udgang 92,8%, beregnet på basis af lejeværdien. Af selskabets 38 ejendomme, er 17 ejendomme fuldt udlejet. Den samlede lejeindtægt for perioden har udgjort 157,1 mio. kr. Selskabet har gennem sin investerings- og vedligeholdelsespolitik sikret, at ejendommene til stadighed er af en kvalitet, der gør dem attraktive som lejemål. Usikkerheder og risici Selskabets ejendomme er velbeliggende med stabile lejere, og der forventes derfor også fremover en tilfredsstillende udlejning og indtjening. Selskabet gennemfører alle transaktioner i danske kroner og indtjeningen vil derfor ikke umiddelbart blive påvirket af udsving i valutakurser. Selskabets belåning er optaget i danske kroner. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet måler investeringsejendomme til dagsværdi. Beregningerne foretages ved anvendelse af DCF-model, som indeholder en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger som kan være behæftet med usikkerhed. Skønnene vedrører blandt andet fremtidige betalingsstrømme samt diskonteringsrente. Miljø og klimapåvirkning I forbindelse med renovering, istandsættelse og ombygninger af ejendomme stiller Dansk Ejendomsfond I A/S krav til, at leverandørerne aktivt medvirker til at fremme klima- og miljømæssig ansvarlighed. Det betyder blandt andet, at både leverandører og eventuelle underleverandører, skal overholde alle relevante lokale og nationale miljømæssige love og bestemmelser samt tilstræbe at minimere skadelige indvirkninger på miljøet. Dansk Ejendomsfond I A/S tilstræber at bidrage til den grønne omstilling samt at reducere energi- og ressourceforbruget, hvor det i øvrigt er økonomisk fordelagtigt. Selskabet arbejder løbende på at forbedre ejendommenes energiforbrug. Efter ledelsens opfattelse er Dansk Ejendomsfond I A/S ikke særskilt eksponeret mod klima- og miljørisici. Fremtiden Selskabet vil fortsat lægge vægt på at fastholde en høj udlejningsprocent på det bedst opnåelige lejeniveau. Ejendommene vil løbende blive vedligeholdt således at de til enhver tid lever op til de krav, der stilles til udlejning. Selskabet vil løbende vurdere markedet for erhvervs- og beboelsesejendomme og foretage de salg, der er nødvendige for at optimere forrentningen af egenkapitalen. Ejendomme der ikke passer ind i investeringsstrategien vil blive frasolgt, såfremt vilkårene er attraktive. Selskabets indtjening for 2024 før renter og eventuelle værdireguleringer af ejendomme forventes at ligge lidt højere end resultatet for 2023 svarende til niveauet 100 til 110 mio. kr.

Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat Årets resultat for perioden 1. januar – 31. december 2023 udviser et overskud på 91,7 mio. kr. mod 106,9 mio. kr. i 2022. Årets resultat før værdireguleringer på 101,5 mio. kr. er som forventet, og anses for tilfredsstillende og er drevet af en positiv udvikling i ud- og genudlejning af lejemålene, herunder med bidrag fra udviklingen i nettoprisindekset samt frasalg af ejendom. De negative værdireguleringer er drevet af øgede afkastkrav på ejendomsmarkedet. Årets resultat svarer til en forrentning af den gennemsnitlige egenkapital på 5,1% mod 6,2% i 2022. Ejendomsresultatet har forrentet investeringen i ejendommene med 4,0%. Ekskl. værdiregulering og realiserede avancer ved salg har forrentningen været på 4,4%. Forslag til resultatdisponering fremgår af note 7. Selskabets finansielle stilling Selskabets balance udgør ved årets slutning 2.689,4 mio. kr., og egenkapitalen udgør 1.841,2 mio. kr., svarende til en soliditet på 68,5%. Ejendomsporteføljen er værdiansat til 2.563,0 mio. kr. ultimo 2023. Selskabet har ultimo 2023 prioritetsgæld på 791,3 mio. kr. Ejendomsinvesteringer Selskabets ejendomsportefølje bestod ultimo året af 38 ejendomme med et bruttoetageareal på 212.616 m². Ejendommene er fortrinsvis placeret centralt i danske byer, og beliggenheden og vedligeholdelsesstanden gør ejendommene attraktive til udlejning og salg. Salg af investeringsaktiver Selskabet har solgt ejendommen Viborgvej 4, 4800 Nykøbing F. pr. 1. juni 2023 for en salgssum på 5,0 mio. kr. Udlejningsforhold Den gennemsnitlige udlejningsprocent er ved årets udgang 92,8%, beregnet på basis af lejeværdien. Af selskabets 38 ejendomme, er 17 ejendomme fuldt udlejet. Den samlede lejeindtægt for perioden har udgjort 157,1 mio. kr. Selskabet har gennem sin investerings- og vedligeholdelsespolitik sikret, at ejendommene til stadighed er af en kvalitet, der gør dem attraktive som lejemål. Usikkerheder og risici Selskabets ejendomme er velbeliggende med stabile lejere, og der forventes derfor også fremover en tilfredsstillende udlejning og indtjening. Selskabet gennemfører alle transaktioner i danske kroner og indtjeningen vil derfor ikke umiddelbart blive påvirket af udsving i valutakurser. Selskabets belåning er optaget i danske kroner. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet måler investeringsejendomme til dagsværdi. Beregningerne foretages ved anvendelse af DCF-model, som indeholder en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger som kan være behæftet med usikkerhed. Skønnene vedrører blandt andet fremtidige betalingsstrømme samt diskonteringsrente. Miljø og klimapåvirkning I forbindelse med renovering, istandsættelse og ombygninger af ejendomme stiller Dansk Ejendomsfond I A/S krav til, at leverandørerne aktivt medvirker til at fremme klima- og miljømæssig ansvarlighed. Det betyder blandt andet, at både leverandører og eventuelle underleverandører, skal overholde alle relevante lokale og nationale miljømæssige love og bestemmelser samt tilstræbe at minimere skadelige indvirkninger på miljøet. Dansk Ejendomsfond I A/S tilstræber at bidrage til den grønne omstilling samt at reducere energi- og ressourceforbruget, hvor det i øvrigt er økonomisk fordelagtigt. Selskabet arbejder løbende på at forbedre ejendommenes energiforbrug. Efter ledelsens opfattelse er Dansk Ejendomsfond I A/S ikke særskilt eksponeret mod klima- og miljørisici. , Årets resultat Årets resultat for perioden 1. januar – 31. december 2023 udviser et overskud på 91,7 mio. kr. mod 106,9 mio. kr. i 2022. Årets resultat før værdireguleringer på 101,5 mio. kr. er som forventet, og anses for tilfredsstillende og er drevet af en positiv udvikling i ud- og genudlejning af lejemålene, herunder med bidrag fra udviklingen i nettoprisindekset samt frasalg af ejendom. De negative værdireguleringer er drevet af øgede afkastkrav på ejendomsmarkedet. Årets resultat svarer til en forrentning af den gennemsnitlige egenkapital på 5,1% mod 6,2% i 2022. Ejendomsresultatet har forrentet investeringen i ejendommene med 4,0%. Ekskl. værdiregulering og realiserede avancer ved salg har forrentningen været på 4,4%. Forslag til resultatdisponering fremgår af note 7. Selskabets finansielle stilling Selskabets balance udgør ved årets slutning 2.689,4 mio. kr., og egenkapitalen udgør 1.841,2 mio. kr., svarende til en soliditet på 68,5%. Ejendomsporteføljen er værdiansat til 2.563,0 mio. kr. ultimo 2023. Selskabet har ultimo 2023 prioritetsgæld på 791,3 mio. kr. Ejendomsinvesteringer Selskabets ejendomsportefølje bestod ultimo året af 38 ejendomme med et bruttoetageareal på 212.616 m². Ejendommene er fortrinsvis placeret centralt i danske byer, og beliggenheden og vedligeholdelsesstanden gør ejendommene attraktive til udlejning og salg. Salg af investeringsaktiver Selskabet har solgt ejendommen Viborgvej 4, 4800 Nykøbing F. pr. 1. juni 2023 for en salgssum på 5,0 mio. kr. Udlejningsforhold Den gennemsnitlige udlejningsprocent er ved årets udgang 92,8%, beregnet på basis af lejeværdien. Af selskabets 38 ejendomme, er 17 ejendomme fuldt udlejet. Den samlede lejeindtægt for perioden har udgjort 157,1 mio. kr. Selskabet har gennem sin investerings- og vedligeholdelsespolitik sikret, at ejendommene til stadighed er af en kvalitet, der gør dem attraktive som lejemål. Usikkerheder og risici Selskabets ejendomme er velbeliggende med stabile lejere, og der forventes derfor også fremover en tilfredsstillende udlejning og indtjening. Selskabet gennemfører alle transaktioner i danske kroner og indtjeningen vil derfor ikke umiddelbart blive påvirket af udsving i valutakurser. Selskabets belåning er optaget i danske kroner. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet måler investeringsejendomme til dagsværdi. Beregningerne foretages ved anvendelse af DCF-model, som indeholder en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger som kan være behæftet med usikkerhed. Skønnene vedrører blandt andet fremtidige betalingsstrømme samt diskonteringsrente. Miljø og klimapåvirkning I forbindelse med renovering, istandsættelse og ombygninger af ejendomme stiller Dansk Ejendomsfond I A/S krav til, at leverandørerne aktivt medvirker til at fremme klima- og miljømæssig ansvarlighed. Det betyder blandt andet, at både leverandører og eventuelle underleverandører, skal overholde alle relevante lokale og nationale miljømæssige love og bestemmelser samt tilstræbe at minimere skadelige indvirkninger på miljøet. Dansk Ejendomsfond I A/S tilstræber at bidrage til den grønne omstilling samt at reducere energi- og ressourceforbruget, hvor det i øvrigt er økonomisk fordelagtigt. Selskabet arbejder løbende på at forbedre ejendommenes energiforbrug. Efter ledelsens opfattelse er Dansk Ejendomsfond I A/S ikke særskilt eksponeret mod klima- og miljørisici.