Em Si A/S

Ledelsesberetning
Væsentligste aktiviteter
Selskabets aktiviteter består i udlejning af investeringsejendomme.
Udvikling i året
Koncernens resultatopgørelse for 2022/23 udviser et overskud på TDKK 62.532, og koncernens balance pr. 30. juni 2023 udviser en egenkapital på TDKK 575.364.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Året der gik og opfølgning på sidste års forventede udvikling
Det finansielle resultat før skat og dagsværdireguleringer for regnskabsåret 2022/23 har aldrig været højere. Det giver en stor tilfredshed at kunne præsentere det største finansielle resultat i selskabets historie, i en tid med usikkerhed for udlejningsaktiviteter og lejernes betalingsevne grundet bl.a. inflation,
rentestigning samt krig i Europa. De væsentligste forhold i 2022/23 der har medvirket til at vi i år kan præsentere det største finansielle resultat i selskabets historie er:

- Succesfuldt og fokuseret arbejde med modernisering og udlejning af nyerhvervede ejendomme
- Fokuseret genudlejning af løbende opsigelser
- Vækst gennem udvidelse af ejendomsporteføljen ved opkøb
Inflation og rentestigninger
Det finansielle resultat for regnskabsåret 2022/23 er påvirket af mange ude fra kommende ændringer som
direkte eller indirekte påvirker de markeder som koncernen beskæftiger sig med. Vi har i regnskabsåret oplevet nogle af de største målte stigninger i diverse pris- og forbrugsindeks nogensinde eller i mange år. Nettoprisindekset (NPI), som hovedparten af det danske lejemarked reguleres efter, steg i oktober 2022 med 10,3 %, samme indeksmåned i øvrigt som hovedparten af koncernens lejekontrakter reguleres efter.

Nationalbankens udlånsrente var -0,45 % da regnskabsåret startede d. 1. juli 2022 og 3,25 % d. 30. juni 2023, således steg udlånsrenten med 3,70 %p. i regnskabsåret, det er den største rentestigning over 12 måneder, eller kortere tid, siden 1992.

Ledelsen har stort fokus på at sikre koncernens økonomisk bæredygtighed, og foretager derfor løbende kvartalsvise stresstests og analyser af den økonomiske og likviditetsmæssige effekt der afstedkommer af ændringer i makroøkonomiske forhold, herunder særligt inflations- og renteudvikling.
Målsætninger og forventninger for det kommende år
På baggrund af koncernens nuværende samt allerede erhvervede ejendomsportefølje og nuværende udlejningsprocent forventes et resultat før finansielle poster, dagsværdireguleringer og skat i niveauet 55-59 mio. kr. (53,4 mio. kr. i 2022/23), svarende til en vækst på 3-11%. Resultat før dagsværdireguleringer og skat i niveauet 33-37 mio. kr. (61,7 mio. kr. i 2022/23), svarende til en negativ vækst på 40-47 %.
Eksternt miljø
Klimaforandringer

Den globale klimakrise har medført at der gennem de senere år er forekommet ændrede vejrforhold, som
kan være affødt af klimaforandringer, herunder kraftige regnskyld, storme m.m.

Kraftige storme og regnskyl kan medføre vandindtrængninger, oversvømmelser i kælderlokaler, facadeskader m.m. Heri er en direkte miljørisiko for koncernens forretning.

Miljøskader på koncernens ejendomme er udenfor koncernens kontrol, og ledelsen bestræber sig derfor på at have de fornødne serviceaftaler og samarbejdspartnere der skal til for at koncernen kan agere og servicere ejendommene hurtigt, herunder også supplere den interne Facility Service-afdeling i det daglige arbejde med at servicere ejendommene.
ESG-rapporteringskrav

I relation til det europæisk politiske arbejde, bliver der stillet højere og højere krav til ESG-rapportering for virksomheder.

I december 2022 blev CSRD – direktivet om virksomheders bæredygtighedsrapportering – vedtaget i EU,
hvilket stiller en række krav om bæredygtighedsrapportering til børsnoterede virksomheder, store virksomheder og visse finansielle virksomheder.

Trods at koncernen ikke er omfattet af de krav der er til bæredygtighedsrapportering, som koncernen ej heller følger, har koncernen siden 1. juli 2022 foretaget registrering af data til brug for måling af koncernens CO2 emissioner, både med henblik på at skabe gennemsigtighed for interessenter, kunder og leverandører, men også for at kunne lave målsætninger om den miljøbelastning der er ved driften af koncernen.








Måling af CO2 emissioner

Siden 1. juli 2022 har koncernen registreret data til brug for måling af koncernens CO2 emissioner på en række områder. I dette har koncernen registreringer for en række områder der er omregnet til CO2 emissioner, og fordelt i den praksis der følger af ”GHG Protocol – Corporate Standard” fra World Business Council for Sustainable Development.

For scope og måling af CO2 emissioner henvises der til ledelsesberetningen for Rent Estate A/S, CVR: 21 63 44 09 for 2022/23.

Bæredygtighedsinitiativer og målsætninger om bæredygtighed

For oplysninger omkring Bæredygtighedsinitiativer og målsætninger om bæredygtighed henvises til
ledelsesberetningen for Rent Estate A/S, CVR: 21 63 44 09 for 2022/23.
Usikkerhed ved indregning og måling
Koncernens ejendomme er forsigtigt optaget til dagsværdi. Ejendomsmarkedet for erhvervs- og beboelsesejendomme er mærkbart forandret det seneste år, med stigende finansieringsomkostninger samt en usikkerhed på erhvervslejere, baseret på især den voldsomme inflation ovenpå en COVID19-krise som har ramt erhvervet forskelligt.

Det er ledelsens forventning, at den usikre tid langsomt fortager sig, som inflationen kommer under kontrol og deraf forventning om at renteniveauet også falder og finder et nyt og mere stabilt niveau end vi har set det seneste år. Samtidig er det ledelsens forventning at et nyt stabilt niveau både på den korte og lange rente vil ligge nået højere end vi har set den foregående årrække, hvor det i perioder har været muligt at låne penge til negativ rente. Disse ændringer forventer vi vil stabilisere et i forvejen stærkt ejendomsmarked.

Koncernledelsen er meget optaget af, de bevægelser der sker i den globale økonomi, som kan have effekt på fremtidige forbrugsmønstre, med afledt positiv eller negativ effekt på økonomien i dansk erhvervsliv og erhvervslivets evne til at betale leje m.m.
Begivenheder efter balancedagen
Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.