M+ Ejendomme A/S

Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold
Koncernen har i 2023 realiseret en stigning i bruttofortjenesten på 39 MDKK fra 130 MDKK til 169 MDKK., hvilket primært skyldes helårseffekter af de i 2022 nyindkøbte ejendomme og færdiggørelse af igangværende byggerier, samt positiv udvikling i andre driftsindtægter.
Resultat af ordinær drift udgør 128 MDKK mod 108 MDKK i 2022. Fremgangen skyldes ovennævnte forhold med fradrag af realiserede tab på ophørte projekter.
Koncernen værdiansætter sine investeringsejendomme ud fra markedets forventede afkastkrav baseret på offentliggjorte statistikker. Markedets afkastkrav er i løbet af 2023 steget markant, som følge af det fortsat høje renteniveau i forhold til tidligere. Som følge heraf er der i regnskabsåret foretaget negative dagsværdireguleringer med 199 MDKK mod positive dagsværdireguleringer i 2022 på 57 MDKK Nedskrivningerne skyldes udelukkende stigningen i afkastkravene, som positive effekter af lejestigninger og driftsoptimeringer ikke har kunnet opveje.
Omend en stor negativ dagsværdiregulering, som påvirker årets resultat væsentligt, ser koncernen med fortrøstning på dette, da tomgangsprocenten i koncernen uændret er meget lav med god likviditet i langt de fleste af koncernens ejendomme til følge. Det er koncernens forventning, at markedsafkastet retter sig igen inden for overskuelig fremtid. Det gennemsnitlige afkastkrav for alle koncernens ejendomme er i 2023 steget til 5,70% mod 5,21% i 2022.
De finansielle omkostninger, netto, er i 2023 fortsat med at stige og udgjorde -67 MDKK mod -39 MDKK i 2022. Stigningen skyldes dels, at en stor del af koncernens rentebærende gæld forrentes med variable rentesatser, der i årets løb er fortsat med at stige, og dels en højere gennemsnitlig rentebærende gæld end i 2022, som følge af de mange tilkøbte og nyopførte ejendomme i løbet af 2022.
Koncernen har i 2023 realiseret et resultat før skat på -139 MDKK mod 130 MDKK i 2022, svarende til et fald på 269 MDKK, hvilket samlet set er utilfredsstillende. Det høje fald i resultatet skyldes dog alene fald i dagsværdiregulering af investeringsejendomme med hele 256 MDKK og øgede netto finansieringsomkostninger med 28 MDKK Korrigeret herfor er resultat af ordinære driftsaktiviteter således forbedret med 40 MDKK, da det ordinære driftsresultat indeholder tab på ophørte projekter med 25 MDKK Det ordinære driftsresultat betragtes som meget tilfredsstillende i det nuværende marked.
Årets resultat giver en forrentning af egenkapitalen på -8,5 % mod 8,1 % i 2022.
Udvikling i balancen og pengestrømme
Pr. 31. december 2023 udgør koncernens investeringsejendomme 3.261 MDKK mod 3.494 MDKK året før (inkl. igangværende byggerier). Faldet kan henføres til de negative dagsværdireguleringer på 199 MDKK omtalt ovenfor samt frasalget af Hybel Real Estate A/S med 104 MDKK.
Koncernen benytter finansielle instrumenter til gældspleje og har en større beholdning renteswaps, hvor markedsværdien har udviklet sig negativt, hvilket har reduceret egenkapitalen med 6 MDKK efter skat.
Egenkapitalen udgør samlet 1.209 MDKK pr. 31. december 2023, hvilket er en reduktion på 113 MDKK i forhold til det foregående år, hvor den udgjorde 1.322 MDKK Koncernens soliditetsgrad kan opgøres til 36,4 % mod 36,8 % ved udgangen af 2022.
Koncernen har i regnskabsåret 2023 genereret positive pengestrømme på 68 MDKK. Driftsaktiviteten har genereret 72 MDKK i positive pengestrømme i regnskabsåret. De samlede pengestrømme fra investeringsaktiviteten er negative med 66 MDKK, som følge af investering og udvikling af koncernens ejendomme Der er en positiv likviditetspåvirkning på 62 MDKK fra finansieringsaktiviteten som primært kan henføres til lånoptagelse hos koncernens realkreditinstitut.