Virksomhedsform
Aktieselskab
Etableret
2002
Størrelse
Små
Ansatte
36
Omsætning
824 MDKK
Bruttofortj.
33 MDKK
Primært resultat (EBIT)
13 MDKK
Årets resultat
15 MDKK
Egenkapital
91 MDKK
annonce

Flere nøgletal og analyser?

Med en Bisbase Premium konto får du flere nøgletal for både virksomheder, koncerner og brancher samt adgang til eksklusive brancher indeholdende virksomheder nøje sammensat af eksperter. Og vil du lave dine egne analyser kan du også det! Det tager få minutter at få adgang - og det behøver ikke at koste dig noget!

Rang Årets resultat

Rang i branche
16/2.243
"Top 10%"
Rang i Danmark
8.602/342.443
"Top 10%"

Direktion top 3

Carsten Raundahl 31Direktør

Bestyrelse top 3

Carsten Raundahl 31Bestyrelsesmedlem
Per Andersen 8Bestyrelsesmedlem
Per Falstie 12Bestyrelsesmedlem

Legale ejere top 3

Tegningsregler

Selskabet tegnes af 2 bestyrelsesmedlemmer eller af en direktør og 1 bestyrelsesmedlem.

Stamoplysninger baseret på CVR

NavnRaundahl & Moesby Øst A/S
CVR27005829
AdresseKlamsagervej 15, 8230 Åbyhøj
BrancheAnden bygge- og anlægsvirksomhed, som kræver specialisering [439990]
Etableret16-12-2002 (21 år)
Første regnskabsperiode16-12-2002 til 31-12-2003
VirksomhedsformAktieselskab
Antal ansatte38 (årsværk:35)
ReklamebeskyttelseNej
RevisorDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab siden 01-03-2018
Regnskabsperiode01-01 til 31-12
Selskabskapital3.000.000 DKK
125.000 DKK (16-12-2002 - 27-12-2017)
Vedtægter seneste07-09-2021

Medlem af brancherne

Formål

Selskabets formål er at udøve management af byggeprojekter, samt projektudvikle fast ejendom og anden hermed forbunden forretningsaktiviteter, dels i eget regi, dels gennem koncernforbundne datterselskaber.

Regnskab

 202320222021
Valuta/enhed000' DKK000' DKK000' DKK
Omsætning
823.748
+32%
621.778
-
-
-
Bruttofortjeneste
32.893
-2%
33.621
-28%
46.515
+42%
Årets resultat
15.002
-13%
17.285
-41%
29.208
+41%
Egenkapital
90.734
+20%
75.732
+30%
58.447
+100%
Balance
354.884
+27%
280.479
+60%
175.253
+122%

Ledelsesberetning

Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdÅrets resultat i Raundahl & Moesby Øst A/S udgør 15 mio. kr. mod 17 mio. kr. i 2022 og egenkapitalen udgør 91 mio. kr. Omsætningen steg fra 622 mio. kr. til 824 mio. kr.

Resultatet må, når man tager de markedsforhold i betragtning der har været gældende for året, anses for at være acceptabelt.

En lang række af de byggerier som der har været produktion på i 2023 har været sager, hvor der blev indgået aftale om en fast pris inden de kraftige prisstigninger vi oplevede i foråret 2022. Som beskrevet i ledelsesberetningen for 2022 var det som følge heraf særdeles svært at indkøbe underentrepriserne til de kalkulerede summer, hvilket har betydet at disse sager udelukkende har bidraget med omsætning i 2023, men ikke med indtjening.

Samtidig har vi været ramt af stigende renter på de projekter vi selv har finansieret hvilket har udhulet de selskabsfortjenester, der var forudset.

Projektledelsen på de enkelte projekter har naturligvis arbejdet hårdt for at få så god en økonomi i sagerne som muligt, og forsøgt i videst muligt omfang at indkøbe til de budgetterede priser. Vi har kunnet konstatere, at disse bestræbelser på at indkøbe billigst muligt i nogen udstrækning har betydet at nogle underentreprenører har haft vanskeligt ved at gennemføre de indkøbte entrepriser til den aftalte pris, og har konstateret et forøget omfang af ekstrakrav mod os, samtidig med at nogle underentreprenører har været økonomisk svækkede, hvilket har givet udfordringer i forbindelse med gennemførelsen.

De ovenfor beskrevne vanskeligheder hører starten af året til, da de omhandlede sager er blevet afsluttet løbende i løbet af året, og årsresultatet for 2023 kunne derfor også med stor nøjagtighed forudsiges i forbindelse med halvårsresultatet.

Vi har samtidig haft det princip at udfordringer med økonomien på de enkelte sager ikke skulle ændre vores adfærd i forhold til vores bygherrer. Et af vores salgsargumenter er, at bygherrerne får sikkerhed for kvalitet, økonomi og godt samarbejde, når de indgår aftaler med os, og det er derfor afgørende for vores ry i markedet, at vi fastholder dette, også når økonomien for os er udfordret. Det er derfor glædeligt at kunne konstatere at de byggerier der er blevet afleveret i 2023, er i samme høje kvalitet som hidtil, og at vores kundetilfredshed, som måles gennem BNKI (Byggeriets Nye KundeIndex), ligger helt i top.

Rentestigningerne som fulgte efter inflationen har givet store ændringer i ejendomsmarkedet og for Raundahl & Moesby Øst har det betydet, at en hurtig omstilling af markedsfokus har været nødvendig. I de seneste år er en meget stor del af vores byggerier blevet afsat dels til virksomheder der strukturerer gearede investeringer dels til de svenske ejendomsinvestorer.

Mens renterne var lave, kunne man geare investeringerne ved at indskyde en egenkapital og realkreditfinansiere resten. Realkreditfinansieringen kunne ske til meget lave priser, hvilket betød at stort set hele nettolejeindtægten gik til forrentning af egenkapitalen. Med de store rentestigninger ændrede dette billede sig drastisk og lejeindtægterne kan lige nu næsten kun balancere med omkostningerne til realkreditfinansieringen, hvorved egenkapitalforrentningen er blevet stærkt udhulet.

Dette har udfordret forretningsmodellen for virksomheder, der samler investorer til at tilvejebringe egenkapital og arbejder med en realkreditfinansiering for den øvrige investering.Det er inden for denne sektor vores største omsætning har været de seneste år, men som følge af de ændrede markedsvilkår har vi ikke kunnet indgå nye aftaler med dette kundesegment i 2023.
Tilsvarende har rentestigningerne givet vanskeligheder for de ejendomsaktører, der har finansieret sig via obligationer og som har skullet refinansiere til langt højere renter end hidtil. Dette kundesegment har været vores næststørste afsætningskanal, men i løbet af 2023 er alle investeringer her indenfor sat på ”hold”.

Mange ejendomsinvestorer har igennem 2023 måttet nedskrive deres ejendomme. Atter har rentestigningerne været en betydelig faktor, og man kan heller ikke afvise, at den nu aflyste lagerbeskatning havde animeret mange til i foregående år at få opskrevet ejendommene mest muligt, for at sikre det højst mulige værdimæssige udgangspunkt. I sådanne tilfælde har de tilsvarende ejendomme naturligvis været mere udsatte for negative prisreguleringer.

Den glædelige nyhed er at ejendomsinvestorerne generelt oplever rigtig god drift i ejendommene, med lav tomgang og huslejer der er blevet opjusteret som følge af inflationen. De langsigtede investorer har derfor kunnet realisere et højere afkast på deres investeringer.

Trods de gode driftstal har nedskrivningerne alligevel fået mange til at holde igen med nye investeringer.

Med disse ændringer i markedet har Raundahl & Moesbys agilitet skullet stå sin prøve og gennem en målrettet indsats er det lykkes at få erstattet de tabte afsætningsmuligheder med nye kunder, herunder især de danske pensionskasser, hvor vi har fået et godt fodfæste hos dem som er i markedet for opkøb. Et eksempel herpå er AP pension, som ikke tidligere har bygget for, men hvor vi i koncernen nu er i gang med 3 fællessager og flere kunne være på vej.

Samtidig har vi også arbejdet på at etablere byggerier inden for den almene sektor, som der er politisk krav om fremadrettet at skulle stå for en vis andel af nybyggerierne i de største byer. Med knowhow inden for denne sektor vil det være muligt for Raundahl & Moesby at aktivere grunde, der helt eller delvist er reserveret til almennyttigt byggeri.Grundejere har generelt svært ved at håndtere de komplicerede krav til ”den delegerede bygherremodel”, som almene byggerier kan opføres under, men her kan vi tilbyde en styret og smidig proces frem til aflevering til en given boligforening.

Ved udgangen af året kan det konstateres, at vores omstilling til nye kunder har været en stor succes og har haft den effekt, at vi træder ind i 2024 år med en endnu større ordrebog end de forrige år. En del af de sager, som der er lavet aftale om i løbet af 2023 er lavet på et tidligt grundlag, og der skal gennemføres en projektering og en myndighedsproces – i nogle tilfælde også en lokalplanproces. Omsætningen fra den store ordrebeholdning vil derfor ikke få fuld effekt i 2024, men vil bidrage til et stabilt og langsigtet aktivitetsniveau i en lang periode fremover.

I løbet af 2023 har vi efterhånden fået afviklet de byggerier, der var udfordret på grund af inflationshoppet i foråret 2022, og vi producerer i højere og højere grad på byggerier, hvor aftalerne er indgået efterfølgende. Priserne i 2023 har været langt mere forudsigelige, hvilket betyder, at der gennem året har været en stigende andel af vores byggerier, der lever op til de forventninger, der har været fra start. Dette giver grobund for en solid og stabil indtægt fra disse sager fremadrettet.

I løbet af 2023 har vi bygget på en del sager, hvor vi har stået for finansieringen og vores gæld til bankerne har derfor været stigende hen over året. Det er imidlertid karakteristisk for de kunder, herunder pensionskasser og almennyttige boligforeninger, vi har lavet de seneste aftaler med selv anskaffer byggefinansieringen. I takt med at de byggerier vi finansierer bliver afleveret, vil vores gæld til bankerne derfor reduceres.

Samarbejdet med bankerne har været helt gnidningsfrit, og den rapportering, som vi i forvejen har skullet levere til investorer og andre, har været tilstrækkelig i forhold til finansinstitutterne. Det har derfor ikke været forbundet med et væsentligt ekstra ressourceforbrug fra vores side at håndtere byggelånene, og hvis markedet igen vil efterspørge byggefinansiering, vil vi være godt klædt på til at tilbyde det.

Finansministeriets regelsæt om kritisk leje har betydet at kravet til udlejning af byggerierne er steget, inden der kan optages realkreditlån. Reglerne er skruet sådan sammen, at jo mere velbeliggende en ejendom er, desto højere udlejningsprocent vil alt andet lige være påkrævet. På flere af byggerierne har en udlejningsprocent på over 95% været nødvendig.

I vores kontrakter hvor det altid er slutinvestoren som har risikoen for udlejning, er der typisk indbygget en udskydelsesret på 3 måneder hvis investorerne ikke kan gennemføre closing ved aflevering. I flere af byggerierne har denne ret været udnyttet, og det har endog været nødvendigt at tillade yderligere udskydelse af closingen.

Aftalerne er formuleret således at vi ikke lider et tab ved udskydelsen, og vi har sikkerhed i den indskudte egenkapital. Selv om der isoleret set kunne være en økonomisk gevinst for Raundahl & Moesby ved at afkræve indfrielse af vores gæld, har vi naturligvis valgt en pragmatisk tilgang for at gennemføre en closing når det er muligt, hvorved investorerne beholder deres indskudte kapital.

Vi har løbende fulgt med i udlejningsprocenterne på de enkelte byggerier og har gjort tiltag så udlejningen fremmes mest muligt, herunder bl.a. igangsat udvendige arbejder så tidligt som muligt så udearealerne fremstår indbydende ved indflytning. Vores høje finishniveau i byggeriet er ligeledes en gunstig faktor ved udlejning.

Efter regnskabsårets afslutning er den første closing blevet gennemført og bortset fra udskydelsen er den blevet gennemført helt uden forhindringer. Det forventes, at de efterfølgende sager afsluttes på samme ukomplicerede måde, og der vil derfor blive frigivet en betydelig kapital til Raundahl & Moesby Øst’s disposition.

For at minimere vores risiko for prisstigninger som vi oplevede i 2022, og som har haft negativ indvirkning på såvel 2022 resultatet som 2023 resultatet, har vi på flere af de større entrepriseaftaler lavet et set-up, hvor vi tidligt i forhandlingsforløbet har afgivet en targetpris til bygherren, men hvor vi først binder os til en fast sum, når vi har projekteret så langt, at vi kan få afdækket de større entrepriser hos underentreprenørerne. Et eksempel herpå er byggeriet på Vibenshus runddel for ATP ejendomme. Denne model rummer den fordel for bygherren og os, at der er højere grad af detaljering inden den endelige aftale indgås, og at vi kan indgå bindende aftaler med underentreprenørerne straks efter at vores aftale med bygherren er endelig.

Vi kan konstatere, at Raundahl & Moesby Øst er meget efterspurgt i forbindelse med at deltage i den slags konstellationer, hvilket skyldes at vi besidder en høj grad af know-how inden for optimering af projekter.

Risikoen ved denne fremgangsmåde er at targetprisen i sagens natur anslås på et meget tyndt grundlag og at der fra Raundahl & Moesbys side skal lægges ganske mange kræfter i projekteringsforløbet uden at være sikret en endelig aftale med bygherren, hvis targetprisen ikke nås, hvilket både kan skyldes at targetprisen har været for optimistisk anslået eller at kravet til ydelserne undervejs stiger ud over det forventede.

Vi har da også i det forløbne år gennemført temmelig lange forløb, der ikke har resulteret i efterfølgende byggesager, og skal fra sag til sag nøje vurdere hvilke projekter og hvilke bygherrer vi kan indgå i den slags forløb med.

Succesfulde samarbejder er indgået med AP pension, hvor det første projekt vi lavede aftale om, var et projekt hvor vi blev brugt til at skære projektet til, så det kunne holde sig inden for en given økonomi. Resultatet var projekter, hvor der var balance mellem husleje og det afkast, som AP forventede samtidig med at lejerne ikke kunne registrere væsentlige forringelser i forhold til de oprindelige projekter, hvor økonomien ikke kunne hænge sammen.

Det må forventes, at den slags samarbejder fremadrettet vil give grobund for en stor del af vores omsætning.
11-03-2024

Kort