Pfa Dk Boliger Lav A/S

Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets formål er at investere, eje og drive boligejendomme med tilhørende erhverv i Danmark, herunder foretage køb, salg og projektudvikling i forbindelse hermed. Dette sker enten direkte eller indirekte gennem erhvervelse af kapitalandele i andre virksomheder, herunder i ejendomsfonde eller andre lignende virksomheder med hjemsted i Danmark. Selskabet skal til enhver tid være 100 % ejet af et moder- eller datterselskab i PFA Holding-koncernen, forudsat at ejeren af selskabet ikke er en alternativ investeringsfond. Selskabet indgår i PFA-koncernen, og selskabets aktiviteter er snævert afgrænset til dets vedtægtsmæssige formål. Selskabet og dets underliggende investeringer indgår som en del af PFA's investeringsstrategi, herunder PFA's mål og politikker for styring af risici mv.   Selskabets daglige ledelse varetages af selskabets direktion, dog varetages administrationen af de underliggende ejendomme i henhold til gældende administrationsaftaler af den for ejendommene ansvarlige porteføljemanager, hvis beføjelser er afgrænset til daglig og sædvanlig drift i kraft af dennes stillingsfuldmagt som porteføljemanager i PFA Pension. Selskabet er 100% ejet datterselskab af PFA Pension, forsikringsaktieseselskab. Redegørelse for samfundsansvar, måltal og politikker PFA handler i overensstemmelse med lovgivning, branchestandarder samt de internationale principper for samfundsansvar og bæredygtighed PFA har en overordnet politik for samfundsansvar, som har til formål at fastlægge strategiske mål for koncernens samfundsansvar og anvise, hvordan målene nås. Samfundsansvar er et centralt element i PFA’s forretningsstrategi, ’Fokuseret Kundefællesskab’. Med afsæt i strategien og væsentlighedsanalyse er der defineret fire kerneområder, hvor PFA særligt har et samfundsansvar: Økonomisk tryghed, Sundhed, Det gode seniorliv og Grøn omstilling. Aktiviteter på de fire kerneområder skal samlet set sikre, at PFA opfylder sit formål: At bidrage til et tryggere og mere bæredygtigt samfund. PFA rapporterer og kommunikerer årligt om samfundsansvar i forbindelse med årsrapporteringen. PFA har en personalepolitik for mangfoldighed, da vi ønsker at skabe en inkluderende kultur med lige muligheder for alle, hvor det er ambitioner, kompetencer og engagement, der afgør ens karrieremuligheder. Med politikken understøttes indsatser for at fremme en mangfoldig og inkluderende kultur på arbejdspladsen, bl.a. ifm. rekrutteringer, interne forfremmelser, ved workshops mm. PFA har også tilsluttet sig Diversitetspagten gennem Dansk Erhverv og Above & Beyond, hvor PFA forpligter sig til at arbejde aktivt for at øge diversitet og inklusion. Måltal Selskabet har i 2023 opfyldt de fastsatte krav til måltal for det underrepræsenterede køn i alle ledelsesniveauer jf. Erhvervsstyrelsens vejledning om måltal og politikker for den kønsmæssige sammensætning ved 3 medlemmer eller færre medlemmer. 5 - årsoversigt for måltal Øverste ledelsesorgan 2023* Samlet antal medlemmer 3 Underrepræsenterede køn i pct. 33,33 Måltal i pct. 33,33 Årstal for opfyldelse af måltal N/A Øvrige ledelsesniveauer Samlet antal medlemmer 1 Underrepræsenterede køn i pct. N/A Måltal i pct. N/A Årstal for opfyldelse N/A *2023 er implementeringsår. I overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om måltal og politik for den kønsmæssige sammensætning af ledelsen og for rapportering herom af 6. december 2022 er det lagt til grund, at en ligelig kønsfordeling forudsætter tilstedeværelsen af minimum 3 medlemmer. PFA udarbejder en årlig redegørelse for koncernens arbejde med politik for dataetik. Rapporten offentliggøres på https://pfa.dk/om-pfa/finansiel-information/aarsrapporter/. For klimarapportering (ESG nøgletal) henvises til PFA-Koncernens årsrapport https://pfa.dk/om-pfa/finan- siel-information/aarsrapporter/. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde -927.220.342 kr. mod -881.272.710 kr. i 2022. Driften af ejendommene i 2023 var lavere end forventet grundet højere vedligeholdelses- og forsyningsudgifter. Værdiregulering af tilknyttede virksomheder udgjorde -795.437.525 kr. mod -698.308.315 kr. i 2022. Ejendommene værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurdering ultimo året. Markedsværdiberegningen er baseret på DCF-metoden, jf. Finanstilsynets vejledning. Til brug for værdiansættelsen af selskabets ejendomme er indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Som en konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommene i 2023 værdireguleret med -238.213.925 kr. mod -290.455.273 kr i 2022. Væsentlige rentestigninger har siden 2022 forårsaget en opbremsning i transaktionsvolumenen, og den faldende volumen har sat sig yderligere i prisdannelsen i 2023. Afkastkravene på ejendomsinvesteringer er steget i løbet af året og har påvirket årets resultat med nedskrivninger på ejendomme. Grundet den lave transaktionsvolumen er de opgjorte dagsværdier behæftet med en vis usikkerhed. Ultimo 2023 udgjorde markedsværdien af selskabets udlejede ejendomsportefølje 3.456.682.709 kr. Arealet udgjorde 135.658 m². Geografisk var disse ejendomme beliggende i det storkøbenhavnske område (46 %), øvrige Sjælland (10 %), Midtjylland (20 %), Odense (13 %) og Sydjylland (11 %), målt efter markedsværdien ultimo 2023. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Forventninger til fremtiden For 2024 forventes et driftsresultat i niveauet 120 - 130 mio. kr. Risici En stigning henholdsvis et fald i afkastkravet for boligejendommene med +/-1,00 % point i værdiansættelsen ultimo 2023 ville ændre ejendommenes markedsværdi og dermed egenkapitalen med henholdsvis -578 mio. kr. og 894 mio. kr. (2022: henholdsvis -687 mio. kr. og 1.119 mio. kr.). Selskabet måler ejendomme til dagsværdi jævnfør beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen i afkastet på ejendommene. Selskabet opgør i hendhold til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis kapitalandele i tilknyttede virksomheder til dagsværdi. Selskabets resultat og økonomiske stilling er dermed påvirket af udviklingen af de forudsætninger, som indgår i opgørelsen af dagsværdi, herunder værdiansættelsen af de underliggende aktiver.

Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat udgjorde -927.220.342 kr. mod -881.272.710 kr. i 2022. Driften af ejendommene i 2023 var lavere end forventet grundet højere vedligeholdelses- og forsyningsudgifter. Værdiregulering af tilknyttede virksomheder udgjorde -795.437.525 kr. mod -698.308.315 kr. i 2022. Ejendommene værdiansættes til markedsværdi i årsrapporten på baggrund af en individuel vurdering ultimo året. Markedsværdiberegningen er baseret på DCF-metoden, jf. Finanstilsynets vejledning. Til brug for værdiansættelsen af selskabets ejendomme er indhentet vurderinger fra eksterne vurderingsmænd. Som en konsekvens af markedsudviklingen blev ejendommene i 2023 værdireguleret med -238.213.925 kr. mod -290.455.273 kr i 2022. Væsentlige rentestigninger har siden 2022 forårsaget en opbremsning i transaktionsvolumenen, og den faldende volumen har sat sig yderligere i prisdannelsen i 2023. Afkastkravene på ejendomsinvesteringer er steget i løbet af året og har påvirket årets resultat med nedskrivninger på ejendomme. Grundet den lave transaktionsvolumen er de opgjorte dagsværdier behæftet med en vis usikkerhed. Ultimo 2023 udgjorde markedsværdien af selskabets udlejede ejendomsportefølje 3.456.682.709 kr. Arealet udgjorde 135.658 m². Geografisk var disse ejendomme beliggende i det storkøbenhavnske område (46 %), øvrige Sjælland (10 %), Midtjylland (20 %), Odense (13 %) og Sydjylland (11 %), målt efter markedsværdien ultimo 2023.