Ejendomsselskabet Østervold A/S

Udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forholdSelskabet opnåede i 2023 bruttolejeindtægter på 70.088 tkr., hvilket er en fremgang på 1.769 tkr. i forhold til året før. Fremgangen kan henføres til generelle huslejestigninger og lejlighedsmoderniseringer. Selskabet har en værdipapirbeholdning med 3,9 mio. kr. i pantebreve/gældsbreve og 11,4 mio. kr. i realkreditobligationer opgjort efter kursværdi ultimo december. Årets resultatSelskabet har realiseret et driftsresultat før skat på 28.412 tkr., hvor 42.984 tkr. udgør driftsresultatet før værdireguleringer og finansielle poster. Resultatet betragtes som tilfredsstillende.De samlede værdireguleringer på -259 tkr. består af regulering af ejendommene til dagsværdi.Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendommeSelskabets ejendomme opgøres til dagsværdi efter en afkastbaseret værdiansættelsesmodel og værdireguleringer føres over resultatopgørelsen.Afkastprocenterne er fastsat efter ledelsens vurdering af sit indgående kendskab til hver enkelt ejendom samt en nøje vurdering af markedets krav til afkast ved køb og salg af udlejningsejendomme på den geografiske beliggenhed – bl.a. baseret på markedsstatistikker og udbudte ejendomme fra ejendomsmæglere, brancheforeninger, offentliggjorte handler, realkreditinstitutter samt personlige kontakter til andre ejendomsselskaber og deres ledende medarbejdere mv. Østervold har i årsregnskabet 2023 haft en mindre nedskrivning af værdien af selskabets ejendomme, hvilket skyldes de øgede forventede driftsomkostninger er højere end værdistigningen fra moderniseringer af lejemål, almindelige pristalsreguleringer samt ændrede afkast på erhvervsejendomme. Selskabet har desuden ultimo 2023 erhvervet 3 udlejningsejendomme i henholdsvis Esbjerg, Varde og Skanderborg, til en samlet værdi af ca. 86 mio. kr.Værdiregulering og vægtet afkastprocentVærdireguleringer af ejendommene medfører, at selskabets ejendomme pr. 31. december 2023 er opgjort til 1.588.655 tkr., hvilket er en stigning fra 2022 på 89.892 tkr.Ejendommene er værdiansat med et vægtet gennemsnitligt afkast på 3,71 %.- For boligejendommene ligger det vægtede afkast på 2,84 %. - For erhvervsejendomme ligger det vægtede afkast på 5,20 %.Økonomiske faktorer af væsentlig betydning for selskabet:EjendomsværdierneFølsomheden ved ændringer i afkastprocenterne er opgjort ved afkast på +/- 0,5 %. Det er selskabets opfattelse, at et fald/en stigning på mere end 0,5 % på et år ikke anses som sandsynligt i et almindeligt marked.Ved stigning i afkastgraden på 0,5 % falder værdien af ejendommene med -197.007 tkr. før skat.Ved fald i afkastgraden på 0,5 % stiger værdien af ejendommene med 275.755 tkr. før skat.LikviditetSelskabets indtægter er meget stabile. Den samlede portefølje med 34 udlejningsejendomme fordelt på ca. 700 lejemål, hvoraf ingen udgør mere end 5 % af de samlede lejeindtægter, gør, at selskabets likviditets flow er meget stabilt.Gennemgribende moderniseringer af lejemål finansieres af likviditetsoverskud fra driften, hvorfor ekstern finansiering af den slags aktiviteter ikke har været nødvendigt i en årrække.Selskabet har en værdipapirbeholdning med pantebreve og gældsbreve. Selskabet har desuden en beholdning af realkreditobligationer, der kan sælges på få dage, hvis likviditetsbehov skulle opstå. Det tilstræbes, at beholdningen af realkreditobligationer inklusiv likviditetsoverskud udgør mindst 15 mio. Finansielle forpligtelserSelskabets finansiering består alene af realkreditlån. Selskabet har ingen bankgæld, kassekreditter, leasingaftaler e.l. Selskabet anvender aldrig finansielle produkter, hvor der spekuleres i renteudvikling – eks. swapaftaler.Kursrisiko og opgørelse af prioritetsgæld til dagsværdiSelskabets realkreditbelåning optages i regnskabet til restgælden på tidspunktet for årsregnskabets afslutning. Prioritetsgælden indregnes til amortiseret kostpris, hvormed omkostninger medgået til etablering af lånet modregnes obligationernes restgæld, og amortiseres over lånets løbetid. Selskabet indfrier normalt ikke kreditforeningslån mellem rentetilpasningsperioder, hvorfor kursværdireguleringen vurderes alene at have betydning af regnskabsmæssig karakter.RenterisikoSelskabet har ikke omlagt realkreditlån i 2023.Den samlede låneportefølje er nu opdelt med ca. 60 % i fastforrentede lån og ca 55 % med afdrag. Rentetilpasningslån er med fastlåst rente i 5/10 år.Det er selskabets opfattelse, at den samlede realkreditbelåning dels udnytter tidens lave renteniveau, og at kombinationen af de fastforrentede lån med afdrag, og den lange bindingsperiode på rentetilpasningslånene, vil minimere risikoen ved at anvende rentetilpasningslån samtidig med, at afvikling af realkreditgæld vil konsolidere selskabet og øge egenkapitalen.UdlejningsprocentSelskabet har gennem hele 2023 kunne holde andelen af tomme lejemål under 2 % volumenmæssigt, hvilket anses som tilfredsstillende. Tomgang forekommer primært i erhvervslejemål og kun i boliglejemål under modernisering. Selskabets ejendomme er karakteriseret ved, at der i hver enkelt ejendom er mange lejere således, at risikoen spredes og sårbarhed overfor opsigelse af store lejemål undgås. I øvrigtVi tilstræber bæredygtighed ved at energirenovere ejendommene, hvor det er muligt. Vi affaldssorterer og forsøger at spare på forbruget af varme, vand og el. Vi er medlem af vores brancheforening – EjendomDanmark – og Østervolds direktør sidder i brancheforeningens bestyrelse.