Virksomhedsform
Aktieselskab
Etableret
1961
Størrelse
Mikro
Ansatte
5
Omsætning
18 MDKK
Bruttofortj.
- DKK
Primært resultat (EBIT)
24 MDKK
Årets resultat
-1.411.000.000 DKK
Egenkapital
9.139 MDKK
annonce

Flere nøgletal og analyser?

Med en Bisbase Premium konto får du flere nøgletal for både virksomheder, koncerner og brancher samt adgang til eksklusive brancher indeholdende virksomheder nøje sammensat af eksperter. Og vil du lave dine egne analyser kan du også det! Det tager få minutter at få adgang - og det behøver ikke at koste dig noget!

Rang Årets resultat

Rang i branche
36.755/36.756
"Bund 10%"
Rang i Danmark
342.408/342.443
"Bund 10%"

Direktion top 3

Bestyrelse top 3

Peter Morten Andreassen 28Bestyrelsesformand
Karsten Holst Bork Kristoffersen 34Næstformand
Barbara Fiorini Due 11Bestyrelsesmedlem

Legale ejere top 3

Tegningsregler

Selskabet tegnes af to direktører i forening, af en direktør i forening med et bestyrelsesmedlem, eller af formanden eller næstformanden i forening med et bestyrelsesmedlem.

Stamoplysninger baseret på CVR

NavnDades A/S
BinavneA/S Daros Discontia, A/S Det Alm. Danske Ejendoms Selskab, Aarhus Syd Ejendomme A/S, Amerika Plads 31 A/S, Ballerup Centret A/S, Commodore Boligselskab A/S, Daros Ejendomsinvest A/S, Det Danske Ejendoms Selskab af 1990 A/S, Det Danske Ejendoms Selskab af 2005 A/S, Ejendomsselskabet Accumulus A/S, Ejendomsselskabet Gammel Kongevej 60 A/S, Geta Ejendomme A/S, Hørsholm Midtpunkt A/S, Utx Nr. 14.833 A/S, Valora Ejendomsaktieselskab, Dades A/S, Dansk Total Ejendoms Administration A/S, Datea A/S, Datea, Dansk Total Ejendoms Administration A/S, Tea A/S Vis mere
CVR10432928
AdresseLyngby Hovedgade 4, 2800 Kgs. Lyngby
BrancheUdlejning af erhvervsejendomme [682040]
Webwww.dades.dk
Etableret11-12-1961 (62 år)
VirksomhedsformAktieselskab
Antal ansatte5 (årsværk:5)
ReklamebeskyttelseJa
RevisorDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab siden 13-10-2011
Regnskabsperiode01-01 til 31-12
Selskabskapital575.235.250 DKK
579.735.250 DKK (14-10-2022 - 30-03-2023)
622.942.850 DKK (22-11-2016 - 13-10-2022)
518.364.650 DKK (10-07-2015 - 21-11-2016)
509.649.800 DKK (30-11-2007 - 09-07-2015)
505.149.800 DKK (07-03-2003 - 29-11-2007)
Vedtægter seneste31-03-2023

Medlem af brancherne

Formål

Selskabets formål er at foretage investering i fast ejendom og drive virksomhed bestående i administration af fast ejendom og andre formuegoder samt finansiering.

Regnskab

 202320222022
Valuta/enhed000' DKK000' DKK000' DKK
Omsætning
18.000
-
9.000
-
-
-
Bruttofortjeneste
-
-
-
-
-
-
Årets resultat
-1.411.000
-
294.000
-
2.949.000
-
Egenkapital
9.139.000
-
10.703.000
-
10.559.000
-
Balance
13.124.000
-
14.749.000
-
14.279.000
-

Ledelsesberetning

Ledelsesberetning Regnskabet for 2023 er præget af en fortsat positiv udvikling i driften af Dades’ ejendomme, store bevægelser på de finansielle markeder og en korrektion af værdierne på fast ejendom. Udlejningsaktiviteterne fortsatte den positive trend i 2023, hvor alle tre segmenter opnåede fremgang i både udlej- ning og underliggende driftsindtjening. Særligt bidrog de ordinære huslejereguleringer til den positive udvikling som følge af den høje inflation i slutningen af 2022 og starten af 2023. Samlet nåede Dades’ udlejningsindtægter i 2023 op på 1.388 mio. kr. (1.359 mio. kr.), hvilket er en stigning på 2,2% i forhold til 2022. Driftsresultatet (EBIT) for perioden blev 992 mio. kr. (930 mio. kr.), en fremgang på 6,7% i forhold til den samme periode året før og som forventet. Årets resultat efter skat blev et underskud på 1.411 mio. kr. mod et overskud på 2.907 mio. kr. i 2022, der i særlig grad var påvirket af positive værdireguleringer på både ejendomme og renteafdækning. I 2023 er resultatet særligt påvirket negativt af værdiregulering på ejendommene på -2.059 mio. kr. (+1.093 mio. kr.), som følge af stigende afkastkrav samt værdiregulering af den finansielle gæld (renteafdækning) på -623 mio. kr. (+2.242 mio. kr.). Omvendt har tilbageførslen af tidligere perioders hensættelse til resultatbaseret vederlag på i alt 350 mio. kr. påvirket resultatet i positiv retning. Årets driftsresultat er på niveau med det forventede, mens resultatet efter skat er under det forventede og isoleret set ikke tilfredsstillende. Salg af ikke-strategiske ejendomme for 411 mio. kr. samt nedskrivninger får værdien af ejendomsporteføljen til at fal- de med 7,4% fra 27 mia. kr. til 25 mia. kr. Med en solid egenkapital på 9,1 mia. kr. ved udgangen af 2023 og yderligere kapitaltilsagn fra aktionærerne har Da- des et robust kapitalgrundlag. Det muliggør et planlagt investeringsprogram på mere end 2 mia. kr. i eksisterende ejendomme og nye projekter over den kommende årrække, samt køb af yderligere ejendomme med attraktive belig- genheder, hvis mulighederne opstår. Fokus for 2024 vil være særlig rettet mod opførelsen af to nye boligejendomme, Kulturporten i Farum og Solhusene i Bagsværd. Ejendommene vil bestå af henholdsvis 98 og 84 velbeliggende lejligheder til udlejning og forventes fær- dige i 2025. Derudover vil der være fokus på udvikling af Dades’ eksisterende ejendomme i samarbejde med NREP, herunder blandt andet en udvidelse af Farum Bytorv og opførelsen af boliger til udlejning i umiddelbar forlængelse heraf. Bæredygtighed og ansvarlighed har høj prioritet for Dades både strategisk og operationelt. I løbet af 2023 er yder- ligere 32 center- og boligejendomme DGNB-certificeret. På nær enkelte ejendomme er den samlede portefølje dermed DGNB ”in use” certificeret. Desuden har ca. 70% af ejendommene opnået energiklasse A, B eller C. Dades har igangsat et systematisk arbejde med at indsamle forbrugsdata i alle ejendomme, hvilket skal understøtte fastsæt- telsen af konkrete mål for blandt andet reduktion i udledning af CO2. For at fremme udviklingen på området er Dades desuden, sammen med flere centrale aktører i ejendomsbranchen, gået sammen i initiativet “Investorernes Bære- dygtighedsnetværk”, som er drevet af "Rådet for Bæredygtigt Byggeri". Med udgangspunkt i den positive udvikling i den underliggende drift af ejendommene i 2023, det planlagte aktivi- tetsniveau i de kommende år samt stort fokus på ansvarlighed og bæredygtighed, står Dades godt rustet til de kom- mende års muligheder og udfordringer. HOVEDAKTIVITET Dades er et af Danmarks største ejendomsselskaber med fokus på drift, køb og udvikling af attraktive er- hvervs- og boligejendomme samt butikscentre i Stor- københavn, Aarhus og Odense. Selskabets mange års erfaring inden for ejendomsinvestering har resulteret i en af landets største og mest attraktive ejendomsporte- føljer med en samlet værdi på 25 mia. kr. EJENDOMSMARKEDET Den stabile udvikling i dansk økonomi kombineret med historiske lave renter har i en lang årrække givet gode vilkår for det danske ejendomsmarked, men krigen i Ukraine og Mellemøsten og historisk stor og hurtig stig- ning i inflationen i 2022 med markante rentestigninger til følge har betydet øget usikkerhed. Det har blandt andet medført væsentlig korrektion af værdier og priser på, hvor transaktionsaktiviteten i 2023 har været be- grænset. Udlejningsmarkedet har ikke i samme grad været påvir- ket og er samlet set fortsat stærkt i hovedstaden og i en række regionale byer som Aarhus og Odense. Tilflytnin- gen i de største byer har været stor i en årrække, og det vurderes at fortsætte i de kommende år. Dette gælder særligt for Storkøbenhavn, hvor befolkningstilvæksten sammen med beskæftigelsen er en nøgleparametre for lejeniveau og tomgang. Modsat tendensen på kontor- udlejningsmarkedet i blandt andet USA og til dels vores nabolande, så er der stadig stor efterspørgsel på attrak- tive og velbeliggende kontorlokaler i Danmark. Kontorlejeniveauerne fortsætter med at udvikle sig positivt i moderne og flerbrugervenlige ejendomme primært i de største byer. De ældre kontorlokaler kræ- ver ofte større renoveringer for at kunne imødekomme den øgede konkurrence fra nybyggede kontormiljøer. Herudover stiller lejerne flere krav til bæredygtighed, arbejdsmiljø, infrastruktur og tilbud om f.eks. café og fællesfaciliteter end for blot få år tilbage. Efter nedlukningerne under Covid har butikscentrene i 2023 oplevet stigende besøg. Den stigende e-handel påvirker dog omsætningen i centrene. For at sikre kun- destrøm og omsætning i centrene, bliver der løbende taget initiativer til at etablere aktiviteter, der ikke direk- te er handelsrelateret. Det forventes således, at flere biografer, restauranter og caféer samt fitnesskæder vil etablere sig i butikscentrene. Derudover ventes der at blive opført boliger i nærheden af flere centrene. Både efterspørgsel og udbud af boligejendomme til udlejning ventes fortsat at stige i Danmark de kom- mende år. Der er flere årsager hertil, men ønsket om øget fleksibilitet synes dog at være en gennemgående trend blandt flere befolkningsgrupper. Lejen for centralt beliggende boliglejemål i de største byer er dog på et niveau, hvor enlige eller par med middelindkomster vil have svært ved at betale huslejen. I ringområderne omkring København og de største danske byer er lejen i et niveau, som flere kan betale. Det er primært i disse områder, at Dades har og vil investere i boligejendom- me og boligudviklingsprojekter. Interessen for inve- steringsejendomme hos både udenlandske og danske investorer har i de forgangne år især været rettet mod boligejendomme med stor konkurrence til følge. Med en bred portefølje fordelt på alle tre segmenter, forventes Dades at stå i en rigtig stærk position i mar- kedet. Det forventes, at markedet fortsat vil give et attraktivt afkast til investorerne og forventes ligeledes, at der vil opstå attraktive investeringsmuligheder inden for pri- mært bolig. Andre indtægter på 41 mio. kr., der i al væsentlighed består af lejernes betaling for reetablering af lejemål ved fraflytning og lejerbetalte indretninger, er steget markant i forhold til tidligere år, som følge af en øget fraflytnings- og udlejningsaktivitet. Driftsomkostningerne på Dades’ ejendomme er lige- ledes steget på grund af den øgede aktivitet samt af generelle prisstigninger. Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde 992 mio. kr. før hensættelse til resultatbaseret vederlag. De finansielle omkostninger er steget væsentligt i regn- skabsåret og ender på 478 mio. kr. grundet det generelt højere renteniveau. Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) og re- sultatbaseret vederlag blev dermed 516 mio. kr. Markedsværdien af Dades´ ejendomme udgjorde 25.085 mio. kr. pr. 31. december 2023 mod 27.088 mio. kr. pr. 31. december 2022. Ejendomsporteføljen er vur- deret af ekstern valuar og reduktionen skyldes værdire- guleringer på -2.059 mio. kr., tilgange på netto 467 mio. kr. og frasalg på 411 mio. kr. Værdireguleringen drives primært af øget afkastkrav. Selskabets renteafdækning og øvrige kursreguleringer på realkreditgæld er grundet en faldende rente i 2023 negativ med 623 mio. kr. mod en positiv regulering i driften på 413 mio. kr. året før.

Der er i 2023 tilbageført 350 mio. kr. fra tidligere peri- oders hensættelser til resultatbaseret vederlag. Hen- sættelsen og tilbageførslen heraf relaterer sig til Dades’ forvaltnings- og udviklingsaftale med NREP, der blev indgået i 2021. Koncernens resultat efter skat udgjorde -1.411 mio. kr. REGNSKABSBERETNING Hovedpunkter Som følge af regnskabsomlægningen i 2022 er ikke alle regnskabs- og nøgletal direkte sammenlignelige, idet sammenligningstallene i resultatopgørelsen er for en 6-måneders periode. I ledelsesberetning samt de 5-årige hoved- og nøgletal på side 6-8 er der anvendt 12-måneders proformatal for 2022. Nettoomsætningen udgjorde i 2023 1.388 mio. kr. og er en forlængelse af den vækstrejse, som Dades har været på siden finanskrisen omkring 2009-2012. Den samlede tomgang udgjorde 92 mio. kr. eller 6,0% i gennemsnit for året (2022, 65 mio. kr. eller 4,4%), mens lejerabatter udgjorde 45 mio. kr. eller 3,2% (2022, 51 mio. kr. eller 3,3%). Afgange Dades har i 2023 solgt en erhvervsejendom i Hellerup. Porteføljen af ejerlejligheder, som ved lejers fraflytning ikke kan udlejes efter fri lejefastsættelse uden forud- gående renovering, er reduceret med 73 lejligheder og tre erhvervsenheder til priser tæt på de bogførte værdier. Finansiering Finansieringsomkostningerne er med netto 464 mio. kr. steget markant i forhold til tidligere år, som følge af et generelt højere renteniveau. Rente- og bidragsomkostninger udgjorde i 2023 i alt 597 mio. kr., og indtægterne fra selskabets renteafdæk- ning udgjorde 133 mio. kr. En væsentlig del af selskabets finansiering er baseret på CIBOR lån kombineret med renteswaps for delvis afdækning. Det er Dades' strategi at holde den vægtede varighed på selskabets renteafdækning på minimum 6,25 år. Den samlede renteafdækning udgjorde pr. 31. december 2023 i alt 8,5 mia. kr. og er i al væsentlighed baseret på 10- og 20-årige renteswaps. Markedsværdien af den rentebærende gæld udgjorde 14.903 mio. kr. pr. 31. december 2023. Den positive nettoværdi af renteswaps udgjorde 656 mio. kr. Rente- og bidragsomkostninger udgjorde i 2023 597 mio. kr., og indtægt til selskabets renteafdækning udgjorde ca. 133 mio. kr. Dades har gode og lange relationer til selskabets finan- sielle samarbejdspartnere. Selskabets rentebærende gæld er optaget gennem de største udbydere af real- kreditfinansiering i Danmark. Selskabet finansierings- strategi er at have størst mulig realkreditfinansiering fordelt på flere samarbejdspartnere. Se yderligere i note 23. Tilgange og ejendomsinvesteringer I 2023 investerede Dades i alt 467 mio. kr. Heraf om- fatter de 297 mio. kr. forbedring og udvidelse af bestå- ende ejendomme, mens de resterende 170 mio. kr. er investeringer i nye bolig- og erhvervsudviklingsprojek- ter. Samlet støtter investeringerne Dades’ profil med velholdte ejendomme på attraktive beliggenheder. inkluderer beløbet investeringer i flere boligudviklings- projekter og et større erhvervsudlejningsprojekt. Kapitalberedskab Det finansielle kapitalberedskab består primært af en likvid beholdning og uudnyttede kreditfaciliteter. Dades havde den 31. december 2023 et kapitalbered- skab på 628 mio. kr. incl. uudnyttede kredit- og lånefa- ciliteter. Derudover har Novo Holdings A/S givet tilsagn om en betinget kapitaltilførsel op til 750 mio. kr. Tilsag- net er gældende indtil udgangen af juni 2024. Sammenfatning for koncernen Den underliggende drift af Dades’ ejendomme har med EBIT på 992 mio. kr. i 2023 været tilfredsstillende og den i årsrapporten for 2022 udtrykte forventning om EBIT mellem 950 mio. kr. og 1.000 mio. kr. er således blevet indfriet. De markante bevægelser på de finansielle markeder og dermed også ejendomsværdierne er svære at forudsige endsige påvirke. Isoleret er årets resultat efter skat på -1.411 mio. kr. ikke tilfredsstillende på grund af de store værdiregule- ringer, men lægges dette sammen med resultatet efter skat for 2022 på 2.907 mio. kr., er der tale om et samlet positivt resultat efter skat for de to år på 1.496 mio. kr. svarende til en egenkapitalforrentning på 7,5% p.a. Fremtiden Ved indgangen til 2024 er verden fortsat præget af usikkerheder, der dels kan relateres til de geopolitiske spændinger, dels usikkerhed på de finansielle markeder med store bevægelser i renterne til følge. Det er dog positivt, at de makroøkonomiske indikatorer ikke længere peger i retning af en global recession, efter de markante inflations- og rentestigninger, men snarere viser en moderat tilbagegang i den økonomiske vækst. Derfor vurderes investering i fast ejendom også positivt for de kommende år. Med Dades´ finansielle soliditet og en ejendomsporte- følje, der er fordelt over flere segmenter og på forskel- lige geografier, vurderes Dades fortsat at opnå positiv udvikling i de kommende år. Fokus for Dades vil i det kommende år være på lejer- pleje, optimering af pengestrømme, bæredygtighed, udvikling af udvalgte centerejendomme samt færdiggø- relse af boligudviklingsprojekter. Baseret på den aktuelle drift, Dades’ ejendomsporte- følje samt kendte tilgange, forventes der for 2024 en nettoomsætning på niveau med 2023, dvs. cirka 1,4 mia. kr., og et primært resultat (EBIT) i niveauet 950- 1.000 mio. kr. Resultat før værdireguleringer og resul- tatbaseret vederlag (EBVAT) vil blive påvirket af fortsat høje renter og forventes at blive i niveauet 400-550 mio. kr. Moderselskabets resultat før finansielle poster (EBIT) EBIT i moderselskabsregnskabet for Dades A/S viser ikke, hvordan den underliggende drift er i selskabets samlede aktiviteter. Beretningen for moderselskabet er holdt på et minimum og skyldes alene regnskabslovgiv- ningens krav herom. Moderselskabets resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde 24 mio. kr. Moderselskabets resultat omfat- ter alene driften af de syv af koncernens 107 ejendom- me, der juridisk er placeret heri. Resultat efter skat udgjorde i lighed med koncernregn- skabet et underskud på 1.411 mio. kr. som kan henfø- res til værdiregulering på ejendomme og gæld, herun- der renteafdækning. Begivenheder efter 31. december 2023 Der er fra balancedagen og frem til tidspunktet for godkendelse af årsrapporten ikke indtrådt væsentlige forhold, som forrykker vurderingen af årsrapportens indhold. Kapitalandele og datterselskaber og fællesledede selskaber Nedenstående er en oversigt med koncernens selskaber
20-03-2024

Kort