Opus 1000 Aps

Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdÅrets resultat i koncernen udgør 35 mio. kr. mod 79 mio. kr. i 2022 og egenkapitalen inkl. minoritetsinteresser
udgør 385 mio. kr. Omsætningen steg fra 1.708 mio. kr. til 1.886 mio. kr.

Resultatet er lavere end forventet ved starten af året, 2023. Henset til de gældende markedsforhold for året, må
resultatet anses for at være acceptabelt.

En lang række af de byggerier som der har været produktion på i 2023 har været sager, hvor der blev indgået
aftale om en fast pris inden de kraftige prisstigninger vi oplevede i foråret 2022. Som beskrevet i
ledelsesberetningen for 2022 var det som følge heraf særdeles svært at indkøbe underentrepriserne til de
kalkulerede summer, hvilket har betydet at disse sager udelukkende har bidraget med omsætning i 2023, men
ikke med indtjening.

Samtidig har vi været ramt af stigende renter på de projekter vi selv har finansieret hvilket har udhulet de
selskabsfortjenester, der var forudset.

Projektledelsen på de enkelte projekter har naturligvis arbejdet hårdt for at få så god en økonomi i sagerne som
muligt, og forsøgt i videst muligt omfang at indkøbe til de budgetterede priser. Vi har kunnet konstatere, at disse
bestræbelser på at indkøbe billigst muligt i nogen udstrækning har betydet at nogle underentreprenører har
haft vanskeligt ved at gennemføre de indkøbte entrepriser til den aftalte pris, og har konstateret et forøget
omfang af ekstrakrav mod os, samtidig med at nogle underentreprenører har været økonomisk svækkede,
hvilket har givet udfordringer i forbindelse med gennemførelsen.

Vi har samtidig haft det princip at udfordringer med økonomien på de enkelte sager ikke skulle ændre vores
adfærd i forhold til vores bygherrer. Et af vores salgsargumenter er, at bygherrerne får sikkerhed for kvalitet,
økonomi og godt samarbejde, når de indgår aftaler med os, og det er derfor afgørende for vores ry i markedet, at
vi fastholder dette, også når økonomien for os er udfordret. Det er derfor glædeligt at kunne konstatere at de
byggerier der er blevet afleveret i 2023, er i samme høje kvalitet som hidtil, og at vores kundetilfredshed, som
måles gennem BNKI (Byggeriets Nye KundeIndeks), ligger helt i top.

Rentestigningerne som fulgte efter inflationen har givet store ændringer i ejendomsmarkedet og for Raundahl &
Moesby har det betydet, at en hurtig omstilling af markedsfokus har været nødvendig. I de seneste år er en
meget stor del af vores byggerier blevet afsat dels til virksomheder der strukturerer gearede investeringer dels til
de svenske ejendomsinvestorer.

Mens renterne var lave, kunne man geare investeringerne ved at indskyde en egenkapital og realkreditfinansiere
resten. Realkreditfinansieringen kunne ske til meget lave priser, hvilket betød at stort set hele nettolejeindtægten
gik til forrentning af egenkapitalen. Med de store rentestigninger ændrede dette billede sig drastisk og
lejeindtægterne kan lige nu næsten kun balancere med omkostningerne til realkreditfinansieringen, hvorved
egenkapitalforrentningen er blevet stærkt udhulet.

Dette har udfordret forretningsmodellen for virksomheder, der samler investorer til at tilvejebringe egenkapital
og arbejder med en realkreditfinansiering for den øvrige investering. Det er inden for denne sektor vores største
omsætning har været de seneste år, men som følge af de ændrede markedsvilkår har vi ikke kunnet indgå nye
aftaler med dette kundesegment i 2023.
Tilsvarende har rentestigningerne givet vanskeligheder for de ejendomsaktører, der har finansieret sig via
obligationer og som har skullet refinansiere til langt højere renter end hidtil. Dette kundesegment har været
vores næststørste afsætningskanal, men i løbet af 2023 er alle investeringer her indenfor sat på ’’hold”.

Mange ejendomsinvestorer har igennem 2023 måttet nedskrive deres ejendomme. Atter har rentestigningerne
været en betydelig faktor og man kan heller ikke afvise, at den nu aflyste lagerbeskatning havde animeret mange
til i foregående år at få opskrevet ejendommene mest muligt, for at sikre det højst mulige værdimæssige
udgangspunkt. I sådanne tilfælde har de tilsvarende ejendomme naturligvis været mere udsatte for negative
prisreguleringer.

Den glædelige nyhed er at ejendomsinvestorerne generelt oplever rigtig god drift i ejendommene, med lav
tomgang og huslejer der er blevet opjusteret som følge af inflationen. De langsigtede investorer har derfor
kunnet realisere et højere afkast på deres investeringer.

Trods de gode driftstal har nedskrivningerne alligevel fået mange til at holde igen med nye investeringer.

Med disse ændringer i markedet har Raundahl & Moesbys agilitet skullet stå sin prøve og gennem en målrettet
indsats er det lykkes at få erstattet de tabte afsætningsmuligheder med nye kunder, herunder især de danske
pensionskasser, hvor vi har fået et godt fodfæste hos dem som er i markedet for opkøb. Et eksempel herpå er AP
pension, som ikke tidligere har bygget for, men hvor vi nu er i gang med 3 fællessager og flere kunne være på
vej.

Samtidig har vi også arbejdet på at etablere byggerier inden for den almene sektor, som der er politisk krav om
fremadrettet at skulle stå for en vis andel af nybyggerierne i de største byer. Med knowhow inden for denne
sektor vil det være muligt for Raundahl & Moesby at aktivere grunde, der helt eller delvist er reserveret til
almennyttigt byggeri. Grundejere har generelt svært ved at håndtere de komplicerede krav til ”den delegerede
bygherremodel”, som almene byggerier kan opføres under, men her kan vi tilbyde en styret og smidig proces
frem til aflevering til en given boligforening.

Ved udgangen af året kan det konstateres, at vores omstilling til nye kunder har været en stor succes og har haft
den effekt, at vi træder ind i 2024 år med en endnu større ordrebog end de forrige år. En del af de sager, som
der er lavet aftale om i løbet af 2023 er lavet på et tidligt grundlag, og der skal gennemføres en projektering og en
myndighedsproces – i nogle tilfælde også en lokalplanproces. Omsætningen fra den store ordrebeholdning vil
derfor ikke få fuld effekt i 2024, men vil bidrage til et stabilt og langsigtet aktivitetsniveau i en lang periode
fremover.

I løbet af 2023 har vi efterhånden fået afviklet de byggerier, der var udfordret på grund af inflationshoppet i
foråret 2022, og vi producerer i højere og højere grad på byggerier, hvor aftalerne er indgået efterfølgende.
Priserne i 2023 har været langt mere forudsigelige, hvilket betyder, at der gennem året har været en stigende
andel af vores byggerier, der lever op til de forventninger, der har været fra start. Dette giver grobund for en
solid og stabil indtægt fra disse sager fremadrettet.

I løbet af 2023 har vi bygget på en del sager, hvor vi har stået for finansieringen og vores gæld til bankerne har
derfor været stigende hen over året. Det er imidlertid karakteristisk for de kunder, herunder pensionskasser og
almennyttige boligforeninger, vi har lavet de seneste aftaler med selv anskaffer byggefinansieringen. I takt med at
de byggerier vi finansierer bliver afleveret, vil vores gæld til bankerne derfor reduceres.


De byggerier vi selv finansierer struktureres således at egenkapital fra slutinvestorerne og bankfinansieringen
lånes ind til et SPV, der ejes af os. Denne struktur betyder at byggerierne under opførelse optræder som
”Igangværende arbejder for fremmed regning” i balancen og denne post er steget til 887 mio. kr. i 2023. Det
skal understreges at det store beløb, som er angivet her skyldes denne konstruktion.

Samarbejdet med bankerne har været helt gnidningsfrit, og den rapportering, som vi i forvejen har skullet levere
til investorer og andre, har været tilstrækkelig i forhold til finansinstitutterne. Det har derfor ikke været
forbundet med et væsentligt ekstra ressourceforbrug fra vores side at håndtere byggelånene, og hvis markedet
igen vil efterspørge byggefinansiering, vil vi være godt klædt på til at tilbyde det.

Finansministeriets regelsæt om kritisk leje har betydet at kravet til udlejning af byggerierne er steget, inden der
kan optages realkreditlån. Reglerne er skruet sådan sammen, at jo mere velbeliggende en ejendom er, desto
højere udlejningsprocent vil alt andet lige være påkrævet. På flere af byggerierne har en udlejningsprocent på
over 95% været nødvendig.

I vores kontrakter hvor det altid er slutinvestoren som har risikoen for udlejning, er der typisk indbygget en
udskydelsesret på 3 måneder hvis investorerne ikke kan gennemføre closing ved aflevering. I flere af byggerierne
har denne ret været udnyttet, og det har endog været nødvendigt at tillade yderligere udskydelse af closingen.

Aftalerne er formuleret således at vi ikke lider et tab ved udskydelsen, og vi har sikkerhed i den indskudte
egenkapital. Selv om der isoleret set kunne være en økonomisk gevinst for Raundahl & Moesby ved at afkræve
indfrielse af vores gæld, har vi naturligvis valgt en pragmatisk tilgang for at gennemføre en closing når det er
muligt, hvorved investorerne beholder deres indskudte kapital.

Vi har løbende fulgt med i udlejningsprocenterne på de enkelte byggerier og har gjort tiltag så udlejningen
fremmes mest muligt, herunder bl.a. igangsat udvendige arbejder så tidligt som muligt så udearealerne fremstår
indbydende ved indflytning. Vores høje finishniveau i byggeriet er ligeledes en gunstig faktor ved udlejning.

Efter regnskabsårets afslutning er den første closing blevet gennemført og bortset fra udskydelsen er den blevet
gennemført helt uden forhindringer. Det forventes, at de efterfølgende sager afsluttes på samme ukomplicerede
måde, og der vil derfor blive frigivet en betydelig likviditet til Raundahl & Moesbys disposition.

For at minimere vores risiko for prisstigninger som vi oplevede i 2022, og som har haft negativ indvirkning på
såvel 2022 resultatet som 2023 resultatet, har vi på flere af de større entrepriseaftaler lavet et set-up, hvor vi
tidligt i forhandlingsforløbet har afgivet en targetpris til bygherren, men hvor vi først binder os til en fast sum, når
vi har projekteret så langt, at vi kan få afdækket de større entrepriser hos underentreprenørerne. Denne model
er eksempelvis anvendt på Vibenshus runddel for ATP Ejendomme. Modellen rummer den fordel for bygherren
og os, at der er højere grad af detaljering inden den endelige aftale indgås, og at vi kan indgå bindende aftaler
med underentreprenørerne straks efter at vores aftale med Bygherren er endelig.

Vi kan konstatere, at Raundahl & Moesby er meget efterspurgt i forbindelse med at deltage i den slags
konstellationer, hvilket skyldes at vi besidder en høj grad af know-how inden for optimering af projekter.
Risikoen ved denne fremgangsmåde er at targetprisen i sagens natur anslås på et meget tyndt grundlag og at der
fra Raundahl & Moesbys side skal lægges ganske mange kræfter i projekteringsforløbet uden at være sikret en
endelig aftale med bygherren, hvis targetprisen ikke nås, hvilket både kan skyldes at targetprisen har været for
optimistisk anslået eller at kravet til ydelserne undervejs stiger ud over det forventede.

Vi har da også i det forløbne år gennemført temmelig lange forløb, der ikke har resulteret i efterfølgende
byggesager, og skal fra sag til sag nøje vurdere hvilke projekter og hvilke bygherrer vi kan indgå i den slags forløb
med.

Succesfulde samarbejder er indgået med AP pension, hvor de første to projekter vi lavede aftale om, var
projekter hvor vi blev brugt til at skære projekterne til, så de kunne holde sig inden for en given økonomi.
Resultatet var projekter, hvor der var balance mellem husleje og det afkast, som AP forventede samtidig med at
lejerne ikke kunne registrere væsentlige forringelser i forhold til de oprindelige projekter, hvor økonomien ikke
kunne hænge sammen.

Det må forventes, at den slags samarbejder fremadrettet vil give grobund for en stor del af vores omsætning.